Выборочное проведение капитального ремонта: почему новая судебная практика может создать проблемы по всей России
15.05.2023
10:00
15 мая 2023 в 10:00
К теме капитального ремонта мы уже обращались не раз. В том числе мы анализировали, как разграничить понятия капитального ремонта и текущего. В 2021-2022 гг. появилась интересная судебная практика, которая может создать проблемы тысячам управляющих организаций и ТСЖ, в случае использования денег со специального счета капремонта при проведении текущего ремонта под видом капитального. Пытаемся разобраться в этих вопросах.
Природа проблемы
Текущий ремонт и капитальный ремонт — это две разные кубышки. Плату за текущее содержание можно направлять на любые цели, если они связаны с содержанием общего имущества в многоквартирном доме. А вот целевой характер фонда капитального ремонта определен в ст. 166 ЖК РФ и круг затрат носит ограниченный характер. То есть, нельзя за счет средств капремонта отремонтировать асфальт (если только это не разрешено отдельным законом субъекта РФ).
С другой стороны, есть специальные требования к капремонту в федеральном законодательстве.
Капитальный ремонт — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).
То есть, «замена на аналогичные или иные улучшающие показатели» означает несколько иной масштаб работ, его большую грандиозность.
Другая проблема — недостаточность тарифа на текущее содержание, в результате чего текущие работы иногда подменяются капитальными. Едва ли можно винить цех в такой ситуации: жилищное управление на проблемных объектах крайне недофинансировано и в такой ситуации фонд капремонта позволяет сделать хоть что-то на доме. Но с точки зрения закона такая подмена — это неправильно.
ЧТО ГОВОРЯТ СУДЫ
Ситуация 1
ТСЖ проводит капитальный ремонт и отчитывается о расходовании средств в ГЖИ региона. Далее ГЖИ региона проведя проверку выдает предписание — вернуть все потраченное на капремонт — обратно на специальный счет. На том основании, что работы, выполненные за счет взносов на капитальный ремонт, произведены не в соответствии с установленными региональной программой сроками, объем выполненных работ не соответствует перечню работ по капитальному ремонту, что свидетельствует о несоблюдении обязательных требований в части обеспечения сохранности денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт на сумму 4 867 660,62 руб.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который наряду с нижестоящими судами отказался признавать действия ГЖИ по выдаче предписания незаконными (дело № А50-15201/2021).
Вот чем руководствовались суды.
1. Денежные средства, накопленные на специальном счете, ТСЖ вправе расходовать исключительно на услуги и (или) работы в сроки, установленные Региональной программой. Минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома, собственники в котором формируют указанный фонд на специальном счете, устанавливается как доля в размере 30% от оценочной стоимости капитального ремонта такого многоквартирного дома, включающего все услуги и работы по капремонту.
2. Чтобы проводить капремонт досрочно, на специальном счете должно быть достаточно средств для финансирования капитального ремонта или должны быть выбраны иные способы его финансирования. А виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны быть определены нормативно. Поскольку капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения Региональной программой в отношении спорного многоквартирного дома не предусмотрен, то выполнение ТСЖ работ по ремонту участка циркуляции ГВС и замене стояков отопления по подвальному помещению за счет средств, накопленных на специальном счете в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, неправомерно, поскольку противоречит действующему законодательству.
3. В соответствии с Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013, предназначенными в том числе для применения товариществами собственников жилья, при капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что определено Федеральным законом №185-ФЗ, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Вместе с тем материалами дела не подтверждено, что объем выполненных ТСЖ работ составляет не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.
Ситуация 2
УО заключает договоры о проведении капитального ремонта цоколя на изготовление и монтаж конструкций ПВХ. Про итогам проверки уже не ГЖИ, а прокуратура выдает предписание вернуть деньги на специальный счет. Причины этого вполне очевидны: цоколь — это часть фасада, т.е. капитальный ремонт в данном случае проводится по фасаду, в целом, а не отдельно по цоколю. А монтаж окон можно делать только в том случае, если окна будут выступать частью фасада, но в данном случае это было не так.
Такие манипуляции с объектами капремонта вполне могут закончиться и уголовным делом в связи с растратой. Работы замене окон в местах общего пользования и ремонту цоколя многоквартирного дома не входят в перечень работ, производимых за счет средств фонда капитального ремонта. Попытка объяснить ремонт цоколя капитальным ремонтом фундамента — судом не принята. УО предстоит вернуть 1 156 415,67 руб. (дело № А50-14596/2022).
Ситуация 3
ТСЖ заключает договоры на:
- на изготовление и установку металлопластиковых конструкций;
- на капитальный ремонт отмостки, цоколя и крылец;
- на капитальный ремонт водопровода с заменой труб разводки по подвальному помещению;
- на выполнение проектных работ;
- также установлено не подтвержденное документарно списание денежных средств в общем размере 21 383 руб. 13 коп.
Поскольку действующим законодательством предусмотрен выборочный и комплексный капитальный ремонт общего имущества, и того, что работы по замене окон проведены во всех подъездах многоквартирного жилого дома, ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт цоколя и отмостки проведен по всему периметру дома, ремонт крылец проведен во всех подъездах с заменой покрытия, в связи с чем выполненные работы не могут относиться к текущему ремонту, так как объем работ, составляет более 50%. В подтверждение данной позиции представлено заключение специалиста. Однако проблема в том, что указанные виды работ (замена окон, ремонт отмостки, крылец либо капитальный ремонт фасада в целом) не предусмотрены региональной программой для спорного многоквартирного дома.
Суд также установил, что работы по ремонту цоколя относятся к работам по ремонту подвальных помещений, входящих в состав общего имущества дома. Однако, как следует из локального сметного расчета и закрывающих документов, в данном случае выполнен лишь текущий (косметический) ремонт подвальных помещений (обновление штукатурного и окрасочного слоя) (дело № А50-29489/21).
Как отбиваться от требований вернуть деньги на спецсчет
Получение подобного предписания от ГЖИ не просто неприятно, оно может быть катастрофично для работы любого ТСЖ или УО. Поэтому чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо соблюдать несколько простых правил.
1. До проведения капитального ремонта полезно провести экспертизу или как минимум заактировать ненадлежащее состояние объекта, который планируется ремонтировать. Вместе с фотографиями и видео обзором. В дальнейшем он позволит сформировать повестку по типу «было — стало».
2. При проведении самих работ по капитальному ремонту нужно стремиться к тому, чтобы по документации по факту работ проведено не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это позволит снять обвинения в том, что под видом капитального ремонта был проведен текущий ремонт.
3. Убедиться, что те работы, которые планируется провести по капремонту, включены в региональную программу субъекта.
Ситуация 4
УО провела капремонт крыши над 1 и 2 подъездами дома за счет средств капремонта. А несколькими годами ранее она проводила ремонт кровли над 3-8 подъездов, но за счет текущего содержания. ГЖИ провело проверку и выдало предписание вернуть деньги на спецсчет. УО удалось признать предписание незаконным и отбиться на том основании, что:
- проведенные работы по капремонту крыши предусмотрены региональной программой;
- управляющей организацией составлены акты технического обследования многоквартирного дома, согласно которым крыша находится в ограниченно работоспособном состоянии;
- на общем собрании приняты решения в установленном порядке с законными формулировками;
- заключены договоры подряда на выполнение работ по капитальному ремонту крыши и выполнение проектно-сметных работ, на услуги по выполнению функций строительного контроля;
- исходя из того, что в рассматриваемом случае произведена замена 90% элементов крыши, принимая во внимание характер выполненных работ, следует признать, что заявителем произведен капитальный ремонт крыши над 1 и 2 подъездами спорного многоквартирного дома;
- довод инспекции о том, что в период с 2014 по 2017 годы ремонт крыши над подъездами с 3 по 8 производился на счет средств по текущему ремонту, не может быть принят во внимание с учетом того, что в указанный период ремонт крыши еще не был включен в Региональную программу, соответственно, у управляющей организации отсутствовал иной способ приведения общего имущества многоквартирного дома в надлежащее состояние (дело № А50-3486/2022).
Можно сказать, что судебная практика даже отдельно взятого региона (Пермский край) весьма противоречива. Но совершенно очевидно, что некачественная подготовка документов при проведении капремонта чревата плачевными последствиями для владельца спецсчета. Это актуально не только для УК и ТСЖ, но и для региональных операторов, к капремонту которых в последнее время так много нареканий.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Текущий ремонт и капитальный ремонт — это две разные кубышки. Плату за текущее содержание можно направлять на любые цели, если они связаны с содержанием общего имущества в многоквартирном доме. А вот целевой характер фонда капитального ремонта определен в ст. 166 ЖК РФ и круг затрат носит ограниченный характер. То есть, нельзя за счет средств капремонта отремонтировать асфальт (если только это не разрешено отдельным законом субъекта РФ).
С другой стороны, есть специальные требования к капремонту в федеральном законодательстве.
Капитальный ремонт — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).
То есть, «замена на аналогичные или иные улучшающие показатели» означает несколько иной масштаб работ, его большую грандиозность.
Другая проблема — недостаточность тарифа на текущее содержание, в результате чего текущие работы иногда подменяются капитальными. Едва ли можно винить цех в такой ситуации: жилищное управление на проблемных объектах крайне недофинансировано и в такой ситуации фонд капремонта позволяет сделать хоть что-то на доме. Но с точки зрения закона такая подмена — это неправильно.
ЧТО ГОВОРЯТ СУДЫ
Ситуация 1
ТСЖ проводит капитальный ремонт и отчитывается о расходовании средств в ГЖИ региона. Далее ГЖИ региона проведя проверку выдает предписание — вернуть все потраченное на капремонт — обратно на специальный счет. На том основании, что работы, выполненные за счет взносов на капитальный ремонт, произведены не в соответствии с установленными региональной программой сроками, объем выполненных работ не соответствует перечню работ по капитальному ремонту, что свидетельствует о несоблюдении обязательных требований в части обеспечения сохранности денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт на сумму 4 867 660,62 руб.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который наряду с нижестоящими судами отказался признавать действия ГЖИ по выдаче предписания незаконными (дело № А50-15201/2021).
Вот чем руководствовались суды.
1. Денежные средства, накопленные на специальном счете, ТСЖ вправе расходовать исключительно на услуги и (или) работы в сроки, установленные Региональной программой. Минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома, собственники в котором формируют указанный фонд на специальном счете, устанавливается как доля в размере 30% от оценочной стоимости капитального ремонта такого многоквартирного дома, включающего все услуги и работы по капремонту.
2. Чтобы проводить капремонт досрочно, на специальном счете должно быть достаточно средств для финансирования капитального ремонта или должны быть выбраны иные способы его финансирования. А виды услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны быть определены нормативно. Поскольку капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения Региональной программой в отношении спорного многоквартирного дома не предусмотрен, то выполнение ТСЖ работ по ремонту участка циркуляции ГВС и замене стояков отопления по подвальному помещению за счет средств, накопленных на специальном счете в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, неправомерно, поскольку противоречит действующему законодательству.
3. В соответствии с Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013, предназначенными в том числе для применения товариществами собственников жилья, при капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что определено Федеральным законом №185-ФЗ, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Вместе с тем материалами дела не подтверждено, что объем выполненных ТСЖ работ составляет не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.
Ситуация 2
УО заключает договоры о проведении капитального ремонта цоколя на изготовление и монтаж конструкций ПВХ. Про итогам проверки уже не ГЖИ, а прокуратура выдает предписание вернуть деньги на специальный счет. Причины этого вполне очевидны: цоколь — это часть фасада, т.е. капитальный ремонт в данном случае проводится по фасаду, в целом, а не отдельно по цоколю. А монтаж окон можно делать только в том случае, если окна будут выступать частью фасада, но в данном случае это было не так.
Такие манипуляции с объектами капремонта вполне могут закончиться и уголовным делом в связи с растратой. Работы замене окон в местах общего пользования и ремонту цоколя многоквартирного дома не входят в перечень работ, производимых за счет средств фонда капитального ремонта. Попытка объяснить ремонт цоколя капитальным ремонтом фундамента — судом не принята. УО предстоит вернуть 1 156 415,67 руб. (дело № А50-14596/2022).
Ситуация 3
ТСЖ заключает договоры на:
- на изготовление и установку металлопластиковых конструкций;
- на капитальный ремонт отмостки, цоколя и крылец;
- на капитальный ремонт водопровода с заменой труб разводки по подвальному помещению;
- на выполнение проектных работ;
- также установлено не подтвержденное документарно списание денежных средств в общем размере 21 383 руб. 13 коп.
Поскольку действующим законодательством предусмотрен выборочный и комплексный капитальный ремонт общего имущества, и того, что работы по замене окон проведены во всех подъездах многоквартирного жилого дома, ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт цоколя и отмостки проведен по всему периметру дома, ремонт крылец проведен во всех подъездах с заменой покрытия, в связи с чем выполненные работы не могут относиться к текущему ремонту, так как объем работ, составляет более 50%. В подтверждение данной позиции представлено заключение специалиста. Однако проблема в том, что указанные виды работ (замена окон, ремонт отмостки, крылец либо капитальный ремонт фасада в целом) не предусмотрены региональной программой для спорного многоквартирного дома.
Суд также установил, что работы по ремонту цоколя относятся к работам по ремонту подвальных помещений, входящих в состав общего имущества дома. Однако, как следует из локального сметного расчета и закрывающих документов, в данном случае выполнен лишь текущий (косметический) ремонт подвальных помещений (обновление штукатурного и окрасочного слоя) (дело № А50-29489/21).
Как отбиваться от требований вернуть деньги на спецсчет
Получение подобного предписания от ГЖИ не просто неприятно, оно может быть катастрофично для работы любого ТСЖ или УО. Поэтому чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо соблюдать несколько простых правил.
1. До проведения капитального ремонта полезно провести экспертизу или как минимум заактировать ненадлежащее состояние объекта, который планируется ремонтировать. Вместе с фотографиями и видео обзором. В дальнейшем он позволит сформировать повестку по типу «было — стало».
2. При проведении самих работ по капитальному ремонту нужно стремиться к тому, чтобы по документации по факту работ проведено не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это позволит снять обвинения в том, что под видом капитального ремонта был проведен текущий ремонт.
3. Убедиться, что те работы, которые планируется провести по капремонту, включены в региональную программу субъекта.
Ситуация 4
УО провела капремонт крыши над 1 и 2 подъездами дома за счет средств капремонта. А несколькими годами ранее она проводила ремонт кровли над 3-8 подъездов, но за счет текущего содержания. ГЖИ провело проверку и выдало предписание вернуть деньги на спецсчет. УО удалось признать предписание незаконным и отбиться на том основании, что:
- проведенные работы по капремонту крыши предусмотрены региональной программой;
- управляющей организацией составлены акты технического обследования многоквартирного дома, согласно которым крыша находится в ограниченно работоспособном состоянии;
- на общем собрании приняты решения в установленном порядке с законными формулировками;
- заключены договоры подряда на выполнение работ по капитальному ремонту крыши и выполнение проектно-сметных работ, на услуги по выполнению функций строительного контроля;
- исходя из того, что в рассматриваемом случае произведена замена 90% элементов крыши, принимая во внимание характер выполненных работ, следует признать, что заявителем произведен капитальный ремонт крыши над 1 и 2 подъездами спорного многоквартирного дома;
- довод инспекции о том, что в период с 2014 по 2017 годы ремонт крыши над подъездами с 3 по 8 производился на счет средств по текущему ремонту, не может быть принят во внимание с учетом того, что в указанный период ремонт крыши еще не был включен в Региональную программу, соответственно, у управляющей организации отсутствовал иной способ приведения общего имущества многоквартирного дома в надлежащее состояние (дело № А50-3486/2022).
Можно сказать, что судебная практика даже отдельно взятого региона (Пермский край) весьма противоречива. Но совершенно очевидно, что некачественная подготовка документов при проведении капремонта чревата плачевными последствиями для владельца спецсчета. Это актуально не только для УК и ТСЖ, но и для региональных операторов, к капремонту которых в последнее время так много нареканий.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
