Управление апартаментами: сложные вопросы определения способа управления, тарифа и состава услуг
20.03.2023
10:00
20 марта 2023 в 10:00
Рынок апартаментов России продолжает развиваться несмотря на отсутствие правового регулирования такого вида недвижимости. И для отрасли, и для рынка, отсутствие нормативки – это плохо, потому что правовая неопределенность создает риски и злоупотребления. К тему управления апартаментов мы обращались не раз, но чем дальше, тем больше спорных и сложных вопросов возникает.
Общие особенности по апартаментам
1. Крайне запутанная система управления. В одном жилом комплексе могут быть и апартаменты, и многоквартирные дома. При этом инженерные сети могут быть совместные, а земельный участок под каждый объект – невыделенный. Следом возникают проблемы с передачей документации: она или теряется, или недобросовестно удерживается, но получить ее даже через суд (по аналогии с многоквартирными домами) не получится, ведь обязанности ее передавать в случае апартаментов нет.
2. Чем ближе к Москве, тем больше бардака. Недавний пример, с которым столкнулся – дом, в котором одновременно два объекта: реконструированные апартаменты и объект культурного наследия. И все это включено в реестр лицензий и управляется Жилищником. В другом случае московский Росреестр часть помещений одного здания зарегистрировал в другом. И изменить эту ситуацию удалось лишь очень длинной перепиской и жалобами. Подобных примеров, свидетельствующих о хаотичности рынка управления апартаментами в Москве (да и по стране) очень много.
3. Безответственность за вред и злоупотребления. Снова недавний пример: на машину девушки упал лед и разбил стекло. Взыскать убытки не получилось, потому неясно, кто ответчик. В жилом комплексе (где здание-апартаменты) есть ТСЖ, но домом не управляет. А еще есть две новые УК, которые конкурируют за право управления домами, выставляя двойные квитанции. А первоначальная УК/застройщик признан банкротом и в отношении него завершено конкурсное производство. Даже получив решение суда – денег получить не с кого, потому что реестр требований кредиторов закрыт. И все субъекты жилищного управления приводят убедительные доказательства, что вина в повреждении машины не их. А с реестром лицензий не свериться, потому что в отношении апартаментов его нет. В итоге за вред никто не ответит.
4. Некому жаловаться на злоупотребления. Жилищная инспекция не проверяет апартаменты, они не образуют предмет ее контроля (20 ЖК РФ). Поэтому любые завышения тарифа, прямой обсчет и нежелание использовать установленные для многоквартирных домов правила расчетов – остаются безнаказанными.
5. Проблемы при заключении договоров с поставщиками ресурсов. Причем эти сложности возникают не только при заключении договора, но и при определении тарифа. Часто мы видим ситуации, когда апартаментам тариф дают как для бизнеса, хотя на 80-90% там живут обычные люди, потому что больше жить им негде.
Особенность в том, что обычно эти проблемы возникают не по одной, а разом. И все может быть усилено запутанной структурой собственности по инженерным коммуникациям, местам общего пользования, земельным участком под здание-апартаменты. Все это лишь подтверждает, что управлять апартаментами – очень сложно. Особенно речь касается проектирования будущего бизнеса: важно не сделать основных ошибок и избежать подводных камней.
Начинаем управлять апартаментами
1. Для начала нужно определиться с составом того, чем именно мы управляем. Понять, где проходит граница по сетям с ресурсником и потребителем, при необходимости надлежащим образом ее оформить. Определить состав общего имущества, осметить все затраты, необходимые на эксплуатацию.
2. Решить, какой набор услуг будет оказываться потребителю. Это для многоквартирных домов есть минимальный перечень жилищных услуг. А для апартаментов такого перечня нет, а обязанности использовать жилищное право по аналогии тут тоже не предусмотрено. Поэтому апартаменты могут иметь скромный и необходимый набор жилищных услуг или же премиальный (с охраной, ГБР, СКУД, консьержем и пр.).
3. После того, как оба эти вопроса будут решены, мы сможем выйти на тариф. Кстати, тариф может различаться для разных групп потребителей (например, для первых этажей с магазинами и для всех остальных). Однако все это нужно грамотно обосновывать, чтобы в случае судебной тяжбы тариф можно было защитить.
4. Одновременно с тарифом разрабатываем договор управления. Он будет отличаться от аналогов по многоквартирным домам, потому что договор управления по апартаментам должен быть более подробным. Причины этого очевидны: если по МКД все основные вопросы так или иначе урегулированы в законе, то по апартаментам законов нет. Поэтому если не решить многие вопросы (с границей по сетям, с доступом, правилами проживания, размещению вывесок и пр.) на этапе проектирования договорных отношений, то в дальнейшем при спорах это создаст свои проблемы или даже убытки.
5. Когда ясность с тарифом появилась, необходимо делать собрание и утверждать его вместе с договором управления. Часто единственным подписантом или голосующим в таких случаях выступает застройщик (если объект не распродан). Если же он распродан, то придется проводить собрание по классической схеме и по аналогии с жилищным управлением (потому что другой аналогии нет).
Ошибки при управлении апартаментами
1. Невнимательность к деталям и нюансам. Конечно, программа максимум состоит в том, чтобы учесть все. Но это не всегда получается, потому что многие проблемы часть появляются внезапно и предвидеть их было почти невозможно. Но все же максимум рисков нужно учесть на этапе проектирования схемы управления объектом.
2. Ощущение собственной безнаказанности. Сейчас в России сложилась уникальная ситуация, когда практика управления апартаментами активно развивается, но ничем не регулируется. Отсюда возникает безответственность и безнаказанность. Ряд недобросовестных эксплуатирующих организаций этим активно пользуются, понимая, что управы на них нет. Отсюда вытекают многочисленные злоупотребления по апартаментам, в числе которых:
- бесконтрольная распродажа общего имущества в доме;
- завышенные тарифы на коммунальные услуги (неиспользование установленных формул расчета);
- низкое качество жилищных услуг и вообще обслуживания/эксплуатации объекта.
Конечно, тактически такие действия действительно могут какое-то время оставаться без последствий, маловероятно, что надзорные органы придут с проверкой по жалобе. Но стратегически такой подход заведомо проигрышный. Он будет способствовать активной самоорганизации жителей и консолидации усилий против управляющей организации. И рано или поздно дело кончится сменой УК на апартаментах.
Таким образом, процедура запуска в управление апартаментов на сегодняшний день одна из самых сложных с точки зрения менеджмента. Зданий таких становится все больше, но намеков на то, что в ближайшем будущем объекты получат правовое регулирование – нет (строительное лобби этого очень хочет, но такие дома строятся без расчета социальной и иной инфраструктуры, и города не могут допустить такие постройки в статусе, приравненном к многоквартирным домам). Следовательно, правовая неопределенность, хаотичность регулирования и управленческих практик – будут нарастать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
1. Крайне запутанная система управления. В одном жилом комплексе могут быть и апартаменты, и многоквартирные дома. При этом инженерные сети могут быть совместные, а земельный участок под каждый объект – невыделенный. Следом возникают проблемы с передачей документации: она или теряется, или недобросовестно удерживается, но получить ее даже через суд (по аналогии с многоквартирными домами) не получится, ведь обязанности ее передавать в случае апартаментов нет.
2. Чем ближе к Москве, тем больше бардака. Недавний пример, с которым столкнулся – дом, в котором одновременно два объекта: реконструированные апартаменты и объект культурного наследия. И все это включено в реестр лицензий и управляется Жилищником. В другом случае московский Росреестр часть помещений одного здания зарегистрировал в другом. И изменить эту ситуацию удалось лишь очень длинной перепиской и жалобами. Подобных примеров, свидетельствующих о хаотичности рынка управления апартаментами в Москве (да и по стране) очень много.
3. Безответственность за вред и злоупотребления. Снова недавний пример: на машину девушки упал лед и разбил стекло. Взыскать убытки не получилось, потому неясно, кто ответчик. В жилом комплексе (где здание-апартаменты) есть ТСЖ, но домом не управляет. А еще есть две новые УК, которые конкурируют за право управления домами, выставляя двойные квитанции. А первоначальная УК/застройщик признан банкротом и в отношении него завершено конкурсное производство. Даже получив решение суда – денег получить не с кого, потому что реестр требований кредиторов закрыт. И все субъекты жилищного управления приводят убедительные доказательства, что вина в повреждении машины не их. А с реестром лицензий не свериться, потому что в отношении апартаментов его нет. В итоге за вред никто не ответит.
4. Некому жаловаться на злоупотребления. Жилищная инспекция не проверяет апартаменты, они не образуют предмет ее контроля (20 ЖК РФ). Поэтому любые завышения тарифа, прямой обсчет и нежелание использовать установленные для многоквартирных домов правила расчетов – остаются безнаказанными.
5. Проблемы при заключении договоров с поставщиками ресурсов. Причем эти сложности возникают не только при заключении договора, но и при определении тарифа. Часто мы видим ситуации, когда апартаментам тариф дают как для бизнеса, хотя на 80-90% там живут обычные люди, потому что больше жить им негде.
Особенность в том, что обычно эти проблемы возникают не по одной, а разом. И все может быть усилено запутанной структурой собственности по инженерным коммуникациям, местам общего пользования, земельным участком под здание-апартаменты. Все это лишь подтверждает, что управлять апартаментами – очень сложно. Особенно речь касается проектирования будущего бизнеса: важно не сделать основных ошибок и избежать подводных камней.
Начинаем управлять апартаментами
1. Для начала нужно определиться с составом того, чем именно мы управляем. Понять, где проходит граница по сетям с ресурсником и потребителем, при необходимости надлежащим образом ее оформить. Определить состав общего имущества, осметить все затраты, необходимые на эксплуатацию.
2. Решить, какой набор услуг будет оказываться потребителю. Это для многоквартирных домов есть минимальный перечень жилищных услуг. А для апартаментов такого перечня нет, а обязанности использовать жилищное право по аналогии тут тоже не предусмотрено. Поэтому апартаменты могут иметь скромный и необходимый набор жилищных услуг или же премиальный (с охраной, ГБР, СКУД, консьержем и пр.).
3. После того, как оба эти вопроса будут решены, мы сможем выйти на тариф. Кстати, тариф может различаться для разных групп потребителей (например, для первых этажей с магазинами и для всех остальных). Однако все это нужно грамотно обосновывать, чтобы в случае судебной тяжбы тариф можно было защитить.
4. Одновременно с тарифом разрабатываем договор управления. Он будет отличаться от аналогов по многоквартирным домам, потому что договор управления по апартаментам должен быть более подробным. Причины этого очевидны: если по МКД все основные вопросы так или иначе урегулированы в законе, то по апартаментам законов нет. Поэтому если не решить многие вопросы (с границей по сетям, с доступом, правилами проживания, размещению вывесок и пр.) на этапе проектирования договорных отношений, то в дальнейшем при спорах это создаст свои проблемы или даже убытки.
5. Когда ясность с тарифом появилась, необходимо делать собрание и утверждать его вместе с договором управления. Часто единственным подписантом или голосующим в таких случаях выступает застройщик (если объект не распродан). Если же он распродан, то придется проводить собрание по классической схеме и по аналогии с жилищным управлением (потому что другой аналогии нет).
Ошибки при управлении апартаментами
1. Невнимательность к деталям и нюансам. Конечно, программа максимум состоит в том, чтобы учесть все. Но это не всегда получается, потому что многие проблемы часть появляются внезапно и предвидеть их было почти невозможно. Но все же максимум рисков нужно учесть на этапе проектирования схемы управления объектом.
2. Ощущение собственной безнаказанности. Сейчас в России сложилась уникальная ситуация, когда практика управления апартаментами активно развивается, но ничем не регулируется. Отсюда возникает безответственность и безнаказанность. Ряд недобросовестных эксплуатирующих организаций этим активно пользуются, понимая, что управы на них нет. Отсюда вытекают многочисленные злоупотребления по апартаментам, в числе которых:
- бесконтрольная распродажа общего имущества в доме;
- завышенные тарифы на коммунальные услуги (неиспользование установленных формул расчета);
- низкое качество жилищных услуг и вообще обслуживания/эксплуатации объекта.
Конечно, тактически такие действия действительно могут какое-то время оставаться без последствий, маловероятно, что надзорные органы придут с проверкой по жалобе. Но стратегически такой подход заведомо проигрышный. Он будет способствовать активной самоорганизации жителей и консолидации усилий против управляющей организации. И рано или поздно дело кончится сменой УК на апартаментах.
Таким образом, процедура запуска в управление апартаментов на сегодняшний день одна из самых сложных с точки зрения менеджмента. Зданий таких становится все больше, но намеков на то, что в ближайшем будущем объекты получат правовое регулирование – нет (строительное лобби этого очень хочет, но такие дома строятся без расчета социальной и иной инфраструктуры, и города не могут допустить такие постройки в статусе, приравненном к многоквартирным домам). Следовательно, правовая неопределенность, хаотичность регулирования и управленческих практик – будут нарастать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
