Централизованная закупка материалов для проведения капремонта: особенности нового закона и кого он коснется
14.08.2023
10:00
14 августа 2023 в 10:00
Продолжаем обсуждать серию законодательных новшеств лета 2023. В новом материале рассказываем про особенности работы региональных операторов по капремонту с учетом предоставленного права приобретать материалы для проведения работ.
Какие изменения произошли
Новый закон разрешает тратить деньги фонда капремонта не только на проведение работ, но и закупку товаров, необходимых для этих работ.
Раньше средства фонда капитального ремонта могли использоваться для оплаты услуг и (или) работ по самому ремонту, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам (п. 1 ст. 174 ЖК РФ).
Теперь этот пункт дополнился формулировкой «оплаты товаров (материалов и оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме».
Также эта фраза внесена в ряд пересекающихся статей: например, региональные операторы получили право:
● на осуществление закупки товаров (материалов и оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту (п. 2 ст. 182 ЖК РФ);
● осуществлять приемку поставленных товаров (материалов и оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту (п. 4 ст. 182 ЖК РФ);
● перечислять средства по договору поставки товаров (материалов и оборудования) (п. 2 ст. 190 ЖК РФ);
● финансировать закупку товаров (материалов и оборудования) необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту (п. 1 ст. 191 ЖК РФ).
Зачем и кому это понадобилось
По данным сайта ГИС ЖКХ (август 2023) 635 698 многоквартирных домов, включенные в региональные программы капремонта. И у 85% из них фонд капремонта формируется у регионального оператора, т.е. в общем котле. В ряде регионов доля спецсчетов — минимальна. Например, в Москве 90% домов — в общем котле. В Мособласти — 93,5%. Это колоссальные средства, которые перераспределяются по принципу пенсионной системы: деньгами новых домов финансируется ремонт старых.
Централизация процессов капремонта требует качественно нового планирования. Например, по данным правительства РФ в 2022 году:
● работы проведены в более чем 37 тыс. многоквартирных домов общей площадью 144,3 млн кв. м, в которых проживают 5,26 миллиона человек;
● площадь ремонта увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3,3 млн кв. м;
● наиболее активно региональные программы капремонта реализуют в Москве, Тульской области, Башкирии, Татарстане, Чечне и в Хабаровском крае (за 11 месяцев выполнено более 75% плановых работ);
● самый большой объём строительно-монтажных работ выполнен в Центральном федеральном округе: здесь обновлены 10 148 домов (лидер — Мособласть, где капитально отремонтированы 3624 многоквартирных дома).
С начала 2023 года себестоимость ремонта увеличилась почти на 11% из-за логистических сложностей и девальвации рубля, а во второй половине года цены могут вырасти еще на 10-15% (такие данные приводит агентство Infoline). По другим оценкам, с начала этого года стоимость отделочных материалов выросла на 15%, а с 2022 года — на 5% (агентство «Метриум»). У многих регионов нет денег на лифты — приходится покупать в рассрочку. Раньше такое было скорее исключением, чем правилом.
Фактически такие масштабные ремонты требуют не только контроля за работами, но и централизованной закупки материалов (например, в долгосрочную). Ежегодно для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах закупаются материалы и оборудование на сумму, составляющую свыше 30% стоимости региональной программы. Сейчас эти материалы покупают подрядчики.
В итоге у региональных операторов отсутствует действенный механизм по контролю за поставщиками и сроками поставки, стоимостью приобретаемых материалов и оборудования, а также их качеством. Приобретение товаров происходит в форме разовых закупок.
Предлагаемый подход позволит обеспечить своевременное проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, оптимизировать цены на приобретаемые товары (материалы и оборудование) за счет возможного участия предприятий-производителей в конкурентных процедурах.
Возможность осуществления централизованных закупок обеспечит стабильными заказами отечественные производственные предприятия ввиду заключения региональными операторами долгосрочных договоров поставки, что, в свою очередь, будет способствовать развитию отечественной промышленности, созданию новых рабочих мест и, как следствие, увеличению налоговых поступлений в бюджеты РФ и субъектов.
Поскольку заключение договоров на материалы позволит исключить необходимость покупки данных материалов в рамках договоров на строительно-монтажные работы, общая стоимость выполнения капитального ремонта в разрезе одного многоквартирного дома не изменится, соответственно минимальный размер взноса на капитальный ремонт не увеличится.
Несмотря на то, что этот закон писался только для регоператоров, им смогут воспользоваться и тех, кто копят фонд капремонта на специальном счете. И хотя формальных ограничений нет, пока не до конца понятно, как использовать п. 1 ст. 174 ЖК РФ для УО или ТСЖ и как голосовать отдельно за закупку материалов под виды работ, указанные в ст. 166 ЖК РФ. Видимо, стоит дождаться каких-либо разъяснений Минстроя.
Какие есть слабые стороны у закона
Есть серьезные опасения в качестве приобретаемых материалов. К тому же, для масштабной централизованной закупки потребуются значительные площади, а еще и специалисты, которые будут оценивать качество.
В итоге получится как в прекрасном советском фильме «Раз на раз не приходится»: «Для вашего добра тресту нужен будет склад. А значит нужен будет заведующий. Ему нужен будет заместитель, сменщик. Нужен приемщик, сторож, шофер (два), бухгалтер. Итого ваша идея обойдется для государства минимум в полторы тысячи рублей в месяц одной только зарплаты. А вашего стройматериала мы продадим на 200 рублей. Для государства выходит лишних 1300 рублей расходов».
И все же не стоит ждать моментального разрастания складских помещений и массовой закупки товаров по всем регионам. Если не брать Москву, Мособласть, Татарстан и еще некоторые регионы, можно видеть, что региональные программы капремонтов по субъектам секвестрируются, а объем самих ремонтов сокращается.
Это связано с тем, что тариф на капремонт носит социальный характер (и губернаторы просто не дают его поднимать), но и дополнительных вливаний из региональных или местных бюджетов тоже почти не происходит.
Поэтому в принципе, новый закон не вредный (что уже хорошо), но вряд ли он сможет сильно изменить вопросы цен по самим ремонтам. Чтобы капремонтов многоквартирных домов было больше нужно или повышать тариф и увязывать его на инфляцию, либо давать деньги из бюджетов всех уровней. Но пока это происходит очень вяло.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Новый закон разрешает тратить деньги фонда капремонта не только на проведение работ, но и закупку товаров, необходимых для этих работ.
Раньше средства фонда капитального ремонта могли использоваться для оплаты услуг и (или) работ по самому ремонту, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам (п. 1 ст. 174 ЖК РФ).
Теперь этот пункт дополнился формулировкой «оплаты товаров (материалов и оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме».
Также эта фраза внесена в ряд пересекающихся статей: например, региональные операторы получили право:
● на осуществление закупки товаров (материалов и оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту (п. 2 ст. 182 ЖК РФ);
● осуществлять приемку поставленных товаров (материалов и оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту (п. 4 ст. 182 ЖК РФ);
● перечислять средства по договору поставки товаров (материалов и оборудования) (п. 2 ст. 190 ЖК РФ);
● финансировать закупку товаров (материалов и оборудования) необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту (п. 1 ст. 191 ЖК РФ).
Зачем и кому это понадобилось
По данным сайта ГИС ЖКХ (август 2023) 635 698 многоквартирных домов, включенные в региональные программы капремонта. И у 85% из них фонд капремонта формируется у регионального оператора, т.е. в общем котле. В ряде регионов доля спецсчетов — минимальна. Например, в Москве 90% домов — в общем котле. В Мособласти — 93,5%. Это колоссальные средства, которые перераспределяются по принципу пенсионной системы: деньгами новых домов финансируется ремонт старых.
Централизация процессов капремонта требует качественно нового планирования. Например, по данным правительства РФ в 2022 году:
● работы проведены в более чем 37 тыс. многоквартирных домов общей площадью 144,3 млн кв. м, в которых проживают 5,26 миллиона человек;
● площадь ремонта увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3,3 млн кв. м;
● наиболее активно региональные программы капремонта реализуют в Москве, Тульской области, Башкирии, Татарстане, Чечне и в Хабаровском крае (за 11 месяцев выполнено более 75% плановых работ);
● самый большой объём строительно-монтажных работ выполнен в Центральном федеральном округе: здесь обновлены 10 148 домов (лидер — Мособласть, где капитально отремонтированы 3624 многоквартирных дома).
С начала 2023 года себестоимость ремонта увеличилась почти на 11% из-за логистических сложностей и девальвации рубля, а во второй половине года цены могут вырасти еще на 10-15% (такие данные приводит агентство Infoline). По другим оценкам, с начала этого года стоимость отделочных материалов выросла на 15%, а с 2022 года — на 5% (агентство «Метриум»). У многих регионов нет денег на лифты — приходится покупать в рассрочку. Раньше такое было скорее исключением, чем правилом.
Фактически такие масштабные ремонты требуют не только контроля за работами, но и централизованной закупки материалов (например, в долгосрочную). Ежегодно для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах закупаются материалы и оборудование на сумму, составляющую свыше 30% стоимости региональной программы. Сейчас эти материалы покупают подрядчики.
В итоге у региональных операторов отсутствует действенный механизм по контролю за поставщиками и сроками поставки, стоимостью приобретаемых материалов и оборудования, а также их качеством. Приобретение товаров происходит в форме разовых закупок.
Предлагаемый подход позволит обеспечить своевременное проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, оптимизировать цены на приобретаемые товары (материалы и оборудование) за счет возможного участия предприятий-производителей в конкурентных процедурах.
Возможность осуществления централизованных закупок обеспечит стабильными заказами отечественные производственные предприятия ввиду заключения региональными операторами долгосрочных договоров поставки, что, в свою очередь, будет способствовать развитию отечественной промышленности, созданию новых рабочих мест и, как следствие, увеличению налоговых поступлений в бюджеты РФ и субъектов.
Поскольку заключение договоров на материалы позволит исключить необходимость покупки данных материалов в рамках договоров на строительно-монтажные работы, общая стоимость выполнения капитального ремонта в разрезе одного многоквартирного дома не изменится, соответственно минимальный размер взноса на капитальный ремонт не увеличится.
Несмотря на то, что этот закон писался только для регоператоров, им смогут воспользоваться и тех, кто копят фонд капремонта на специальном счете. И хотя формальных ограничений нет, пока не до конца понятно, как использовать п. 1 ст. 174 ЖК РФ для УО или ТСЖ и как голосовать отдельно за закупку материалов под виды работ, указанные в ст. 166 ЖК РФ. Видимо, стоит дождаться каких-либо разъяснений Минстроя.
Какие есть слабые стороны у закона
Есть серьезные опасения в качестве приобретаемых материалов. К тому же, для масштабной централизованной закупки потребуются значительные площади, а еще и специалисты, которые будут оценивать качество.
В итоге получится как в прекрасном советском фильме «Раз на раз не приходится»: «Для вашего добра тресту нужен будет склад. А значит нужен будет заведующий. Ему нужен будет заместитель, сменщик. Нужен приемщик, сторож, шофер (два), бухгалтер. Итого ваша идея обойдется для государства минимум в полторы тысячи рублей в месяц одной только зарплаты. А вашего стройматериала мы продадим на 200 рублей. Для государства выходит лишних 1300 рублей расходов».
И все же не стоит ждать моментального разрастания складских помещений и массовой закупки товаров по всем регионам. Если не брать Москву, Мособласть, Татарстан и еще некоторые регионы, можно видеть, что региональные программы капремонтов по субъектам секвестрируются, а объем самих ремонтов сокращается.
Это связано с тем, что тариф на капремонт носит социальный характер (и губернаторы просто не дают его поднимать), но и дополнительных вливаний из региональных или местных бюджетов тоже почти не происходит.
Поэтому в принципе, новый закон не вредный (что уже хорошо), но вряд ли он сможет сильно изменить вопросы цен по самим ремонтам. Чтобы капремонтов многоквартирных домов было больше нужно или повышать тариф и увязывать его на инфляцию, либо давать деньги из бюджетов всех уровней. Но пока это происходит очень вяло.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
