Стоит ли менять одну УК на другую УК: ответы на обыденные вопросы
12.09.2022
10:00
12 сентября 2022 в 10:00
Лента материалов нашего блога затрагивает разные и порой сложные вопросы, которые часто ориентированы на специалистов и ЖКХ-профи. Но сейчас мы решили обратиться к теме смены одной УК на другую и попробуем смотреть на этот вопрос с позиции ожиданий обывателя.
Почему вопрос смены УК встал именно сейчас
В части жилищного управления мы находимся в начале пути большого передела рынка. Сервисные организации (региональные операторы или муниципальные УК), прямо создаваемые или поддерживаемые властями, будут постепенно расширять свое влияние, централизуя жилищное управление в своих руках.
Проблему углубляет отсутствие эффективного лицензионного контроля нерадивых УК, которые занимаются преимущественно сбором денег с населения, вместо оказания реальных услуг. До конца года действует мораторий на проверки, а полномочия ГЖИ часто сводятся к раздаче предостережений, не порождающих никаких последствий для лицензиата.
В такой ситуации жители буквально «мечутся» между разными УК, не понимая, как выбрать из них ту, которая будет работать открыто и эффективно. И часто такой выбор делается неправильно, потому что его источником являются третьесортные факты, а не реальный анализ ситуации.
Бывает и такое, что жители стремятся выбрать меньшее из зол, устав от собственной УК. И они голосуют за что угодно, лишь бы не жить в той УК, которая у них сейчас. Такое голосование тоже сродни «голосованию сердцем» вместо «голосования разумом». И последствия подобного выбора тоже могут быть плачевными.
Как правильно выстроить работу с новой УК, при отказе от услуг старой
В общем-то говоря важно не то, кто придет на место старой УК, а то, с чем он придет. Совершенно очевидно, что смена УК никогда не будет самоцелью. Целеполагание жителей очень простое:
- УК должна много всего делать;
- а жители хотят как можно меньше платить.
Вот от этих двух переменных и нужно отталкиваться.
1. Запросите у УК план работ по дому.
Если новая УК стремиться зайти на дом, то помимо длинного договора управления многоквартирным домом (который мало кто будет читать, к тому же что бы не было написано в договоре, УК все равно обязана делать государственный минимум работ № 290), нужен еще и план работ.
План работ, на взгляд автора, является обязательным. УК не может заходить на дом с пустыми руками. Этому заходу предшествует хотя бы минимальный анализ состояния дома, общение с жителями, чтобы понимать их потребности и запросы. Кому-то нужны новые лавочки и урны, а кому-то детская площадка или замена труб с ремонтом крыши. А часть жителей может просто хотеть элементарного сервиса, который сегодня успешно можно реализовать в виртуальных АДС через мобильные приложения.
Все эти обещания новой УК должны получить отражение в плане работ, с которым УК заходит на дом. Помимо работ там также указываются сроки выполнения этих работ (дедлайны). Желательно сделать план работ приложением к договору управления.
2. Сделайте рабочий совет дома с реальными полномочиями.
УК должна быть заинтересована в том, чтобы в доме был реальный рабочий совет, состоящий из жителей как заказчиков услуг. Если совет не будет сформирован, то особого толка в плане работ скорее всего не будет (возникнет проблема с контролем).
Совет дома – мало выбрать. Нужно сделать положение о его работе, а еще лучше включить отдельную главу о работе совета в договор управления МКД. В том числе, предусмотреть штрафные санкции для УК за то, если она будет вести с себя с советом неконструктивно.
Совет дома также должен быть разумным по своему поведению, умеющим сложить два плюс два. У УК нет печатного станка в подвале (а еще это незаконно), поэтому придя на запущенный дом в нем нельзя сразу сделать все. Для этого мы и формируем план, который совет контролирует.
3. Тариф.
Если первые два пункта пройдены успешно, то есть, мы выработали план работ и определили рабочий совет (с положением о нем и полномочиями), то не стоит специально занижать тариф для УК. Это свяжет руки при выполнении плана работ. Если совет смог договориться с УК по тарифу при гарантированном выполнении плана работ по текущему благоустройству в указанные сроки, тариф на текущее содержание может быть и выше и это совершенно нормальная практика.
Смена УК только для этого, чтобы снизить тариф, чаще всего – популизм и вредный для дома шаг (хотя в моей практике был случай, когда в доме создавалось ТСЖ в элитном доме, чтобы снизить тариф с 500 руб. за 1 кв. м до 300 руб. за 1 кв. м, но это исключение из правил и не считается). Если есть проблема с тем, что мы платим много, а услуг не получаем, то это повод разобраться в том, как начать получать больше услуг, а не платить меньше (хотя частичная экономия может быть достигнута рациональным распределением средств).
Благоустройства дома никогда много не бывает. Всегда есть что улучшать и если УК это тоже понимает и помогает жителям реализовать их задумки, то такую УК нужно держаться, сотрудничая с ней на базе совета или любых иных внутридомовых структур.
4. Условия договора управления.
В общем-то все договоры управления примерно одинаковы. Это многостраничный документ, который часто дублирует нормативные акты. Но все же в нем может быть ряд подводных камней и ловушек:
а) дополнительные услуги, которые жители первоначально не заказывали (например, оплата вывоза снега по факту, многие УК грешат тем, что выставляют снег в квитанции отдельной строкой);
б) индексация тарифа (мы уже обсуждали, что в условиях инфляции это неизбежность, но механизм повышения цен должен быть обсужден с советом дома и понятен для жителей;
в) ряд иных кабальных условий (например, штрафные санкции для жителей в случае досрочного расторжение договора и смены УК; они должны быть обоснованы и гарантированы проведенными работами в доме, а не действовать только как угроза).
Как оценить новую УК
Вот 5 шагов оценки новой УК.
1. Проверка учредителей и директора, в том числе, недавних владельцев. Вполне возможно, что новая УК это та же старая, но в новой упаковке. Возможно, что учредители или директор ранее были участницами других УК, которые были обанкрочены. Часто такие проверки показывают степень риска самих УК.
2. Посмотреть на суды УК (причем не только в арбитраже, но и судах общей юрисдикции). Обычно мы смотрим наличие долгов перед поставщиками ресурсов (это нарушение лицензионных требований), но сам по себе долг перед РСО не является катастрофой. Такое бывает, ведь эти деньги транзитные. Но стоит получить с УК объяснения о природе долга.
3. Посмотреть на другие дома, которыми управляет УК. Бывает такое, что домов нет или почти нет. Это не означает, что УК плохая, т.к. она может быть обслуживающей организацией (а не управляющей) по другим домам. Стоит это выяснить. С другой стороны, если дома УК раскиданы по городу, это скорее плохой знак, т.к. УК будет тяжело организовать работу по принципу участка. Всегда полезно пройти по домам новой УК (в том числе, зайти в подъезды) и поговорить с жителями.
4. Оценить смету и договор с УК. Как оценить договор было сказано выше, а вот насчет сметы жители часто не имеют возможности ее нормально проконтролировать. Поэтому основной вопрос, сколько денег в месяц УК сможет выделить на «хотелки» жителей, помимо обязательных работ.
5. Посмотреть на дома, которые отказались от услуг новой УК (если такие есть). Поговорив с жителями можно выяснить много интересного.
Говоря в целом повторим, что смена УК – не самоцель. Даже если про УК есть ряд негативной информации (если она, конечно, не зашкаливает), то стоит смотреть на то, как УК планирует работу с жителями и советом в будущем, что предлагает сделать и по какому тарифу. Вот при таком подходе менять одну УК на другую – можно и нужно.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
В части жилищного управления мы находимся в начале пути большого передела рынка. Сервисные организации (региональные операторы или муниципальные УК), прямо создаваемые или поддерживаемые властями, будут постепенно расширять свое влияние, централизуя жилищное управление в своих руках.
Проблему углубляет отсутствие эффективного лицензионного контроля нерадивых УК, которые занимаются преимущественно сбором денег с населения, вместо оказания реальных услуг. До конца года действует мораторий на проверки, а полномочия ГЖИ часто сводятся к раздаче предостережений, не порождающих никаких последствий для лицензиата.
В такой ситуации жители буквально «мечутся» между разными УК, не понимая, как выбрать из них ту, которая будет работать открыто и эффективно. И часто такой выбор делается неправильно, потому что его источником являются третьесортные факты, а не реальный анализ ситуации.
Бывает и такое, что жители стремятся выбрать меньшее из зол, устав от собственной УК. И они голосуют за что угодно, лишь бы не жить в той УК, которая у них сейчас. Такое голосование тоже сродни «голосованию сердцем» вместо «голосования разумом». И последствия подобного выбора тоже могут быть плачевными.
Как правильно выстроить работу с новой УК, при отказе от услуг старой
В общем-то говоря важно не то, кто придет на место старой УК, а то, с чем он придет. Совершенно очевидно, что смена УК никогда не будет самоцелью. Целеполагание жителей очень простое:
- УК должна много всего делать;
- а жители хотят как можно меньше платить.
Вот от этих двух переменных и нужно отталкиваться.
1. Запросите у УК план работ по дому.
Если новая УК стремиться зайти на дом, то помимо длинного договора управления многоквартирным домом (который мало кто будет читать, к тому же что бы не было написано в договоре, УК все равно обязана делать государственный минимум работ № 290), нужен еще и план работ.
План работ, на взгляд автора, является обязательным. УК не может заходить на дом с пустыми руками. Этому заходу предшествует хотя бы минимальный анализ состояния дома, общение с жителями, чтобы понимать их потребности и запросы. Кому-то нужны новые лавочки и урны, а кому-то детская площадка или замена труб с ремонтом крыши. А часть жителей может просто хотеть элементарного сервиса, который сегодня успешно можно реализовать в виртуальных АДС через мобильные приложения.
Все эти обещания новой УК должны получить отражение в плане работ, с которым УК заходит на дом. Помимо работ там также указываются сроки выполнения этих работ (дедлайны). Желательно сделать план работ приложением к договору управления.
2. Сделайте рабочий совет дома с реальными полномочиями.
УК должна быть заинтересована в том, чтобы в доме был реальный рабочий совет, состоящий из жителей как заказчиков услуг. Если совет не будет сформирован, то особого толка в плане работ скорее всего не будет (возникнет проблема с контролем).
Совет дома – мало выбрать. Нужно сделать положение о его работе, а еще лучше включить отдельную главу о работе совета в договор управления МКД. В том числе, предусмотреть штрафные санкции для УК за то, если она будет вести с себя с советом неконструктивно.
Совет дома также должен быть разумным по своему поведению, умеющим сложить два плюс два. У УК нет печатного станка в подвале (а еще это незаконно), поэтому придя на запущенный дом в нем нельзя сразу сделать все. Для этого мы и формируем план, который совет контролирует.
3. Тариф.
Если первые два пункта пройдены успешно, то есть, мы выработали план работ и определили рабочий совет (с положением о нем и полномочиями), то не стоит специально занижать тариф для УК. Это свяжет руки при выполнении плана работ. Если совет смог договориться с УК по тарифу при гарантированном выполнении плана работ по текущему благоустройству в указанные сроки, тариф на текущее содержание может быть и выше и это совершенно нормальная практика.
Смена УК только для этого, чтобы снизить тариф, чаще всего – популизм и вредный для дома шаг (хотя в моей практике был случай, когда в доме создавалось ТСЖ в элитном доме, чтобы снизить тариф с 500 руб. за 1 кв. м до 300 руб. за 1 кв. м, но это исключение из правил и не считается). Если есть проблема с тем, что мы платим много, а услуг не получаем, то это повод разобраться в том, как начать получать больше услуг, а не платить меньше (хотя частичная экономия может быть достигнута рациональным распределением средств).
Благоустройства дома никогда много не бывает. Всегда есть что улучшать и если УК это тоже понимает и помогает жителям реализовать их задумки, то такую УК нужно держаться, сотрудничая с ней на базе совета или любых иных внутридомовых структур.
4. Условия договора управления.
В общем-то все договоры управления примерно одинаковы. Это многостраничный документ, который часто дублирует нормативные акты. Но все же в нем может быть ряд подводных камней и ловушек:
а) дополнительные услуги, которые жители первоначально не заказывали (например, оплата вывоза снега по факту, многие УК грешат тем, что выставляют снег в квитанции отдельной строкой);
б) индексация тарифа (мы уже обсуждали, что в условиях инфляции это неизбежность, но механизм повышения цен должен быть обсужден с советом дома и понятен для жителей;
в) ряд иных кабальных условий (например, штрафные санкции для жителей в случае досрочного расторжение договора и смены УК; они должны быть обоснованы и гарантированы проведенными работами в доме, а не действовать только как угроза).
Как оценить новую УК
Вот 5 шагов оценки новой УК.
1. Проверка учредителей и директора, в том числе, недавних владельцев. Вполне возможно, что новая УК это та же старая, но в новой упаковке. Возможно, что учредители или директор ранее были участницами других УК, которые были обанкрочены. Часто такие проверки показывают степень риска самих УК.
2. Посмотреть на суды УК (причем не только в арбитраже, но и судах общей юрисдикции). Обычно мы смотрим наличие долгов перед поставщиками ресурсов (это нарушение лицензионных требований), но сам по себе долг перед РСО не является катастрофой. Такое бывает, ведь эти деньги транзитные. Но стоит получить с УК объяснения о природе долга.
3. Посмотреть на другие дома, которыми управляет УК. Бывает такое, что домов нет или почти нет. Это не означает, что УК плохая, т.к. она может быть обслуживающей организацией (а не управляющей) по другим домам. Стоит это выяснить. С другой стороны, если дома УК раскиданы по городу, это скорее плохой знак, т.к. УК будет тяжело организовать работу по принципу участка. Всегда полезно пройти по домам новой УК (в том числе, зайти в подъезды) и поговорить с жителями.
4. Оценить смету и договор с УК. Как оценить договор было сказано выше, а вот насчет сметы жители часто не имеют возможности ее нормально проконтролировать. Поэтому основной вопрос, сколько денег в месяц УК сможет выделить на «хотелки» жителей, помимо обязательных работ.
5. Посмотреть на дома, которые отказались от услуг новой УК (если такие есть). Поговорив с жителями можно выяснить много интересного.
Говоря в целом повторим, что смена УК – не самоцель. Даже если про УК есть ряд негативной информации (если она, конечно, не зашкаливает), то стоит смотреть на то, как УК планирует работу с жителями и советом в будущем, что предлагает сделать и по какому тарифу. Вот при таком подходе менять одну УК на другую – можно и нужно.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Компания Инфокрафт
