Содержание земельного участка многоквартирного дома: фактор прилегающей к придомовой территории
21.06.2022
10:00
21 июня 2022 в 10:00
К содержанию придомовой территории нужно подходить комплексно, заранее проводя осмотры и планируя проведения необходимых работ по благоустройству. Но ситуацию может осложнить фактор прилегающей к придомовой территории. Местные власти стремятся перенести свои обязанности на УК/ТСЖ, а у последних нет средств на то, чтобы делать работу бесплатно за третьих лиц.
Планирование работ по земельному участку дома
Земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома (пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если земельный участок не сформирован или у группы домов один общий неразмежеванный участок, то любой собственник может обратиться в орган местного самоуправления и тот будет обязан размежевать дома и сформировать территорию под каждый многоквартирный дом. Есть ряд исключений вроде Москвы, где у многих домов граница по земле проходит по отмостке дома. Но для большей части страны у дома всегда есть своя придомовая территории, выступающая как объект для потенциального благоустройства.
Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, выделяет работы по содержанию земельного участка в холодный и в теплый периоды года. Они довольно общие.
В холодный период работы включают:
- очистку крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;
- сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;
- очистку придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
- очистку придомовой территории от наледи и льда;
- очистку от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка;
- уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд.
В теплый период работы включают:
- подметание и уборка придомовой территории;
- очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов;
- уборка и выкашивание газонов;
- прочистка ливневой канализации;
- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка (п. 24).
Основная задача в работе на земельном участке дома сводится к планированию. Этой процедурой часто незаслуженно пренебрегают, хотя именно профилактика в виде осмотров является основой недопущения аварийных ситуаций на доме.
Для этого в Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, введено понятие осмотров имущества, которые поделены текущие, сезонные и внеочередные.
Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.
Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:
- весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;
- осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. На основе акта принимаются решения о необходимых ремонтных работах. Кстати, такие акты должны размещаться в ГИС ЖКХ, однако делается это очень редко или почти никогда.
Эффективный механизм содержания земельного участка должен предполагать наличие специально разработанного чек-листа. Он формируется с учетом особенностей данной придомовой территории. Например, если на ней много деревьев, то в чек лист нужно включать пункты про осмотр на предмет сухостойности и поврежденных деревьев. Другой пример: если на земле дома стоят автоматические ворота (раздвижные или распашные), то нужно контролировать их работоспособность по инженерной части. Такие чек-листы разрабатываются отдельно под каждый дом. Это позволяет сделать контроль более полным и эффективным.
В дальнейшем на основании чек-листа мы переходим в процесс планирования работ по времени года. В один из месяцев нужно завести песок в песочницу, в другой – нанести разметку для машин, в третий – посадить в вазонах цветы. Все это распределяет нагрузку на работников управляющей организации и формирует не только систему профилактики происшествий, но механизм ответственной эксплуатации.
Что делать с прилегающей к придомовой территории
Такая проблема есть у множества домов. Земельный участок нарезан таким образом, что рядом с ним есть часть земли, которая не отнесена к территории жителей. Чаще всего она является муниципальной, но:
- муниципалитет не может ее как-либо использовать, в том числе передать под точечную застройку (территория мала);
- но и надлежащего обслуживания муниципалитет также не осуществляет (это особенно актуально для северных городов, где земли внутри города очень много, а сама застройка городской территории очень просторна).
В Московской области для многоквартирных жилых домов (малоэтажной многоквартирной жилой застройки, среднеэтажной жилой застройки, многоэтажной жилой застройки) размер прилегающей территории не может быть установлен более 30 метров (пп. 3 ст. 69.1 Закона Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области»). В дальнейшем эта норма переходит в муниципальные правила благоустройства, что позволяет требовать от управляющей домом организации содержать муниципальную прилегающую территорию.
В п. 13 Правил благоустройства в г. Казани прямо указано, что содержание и уборка придомовых территорий многоквартирных домов и прилегающих территорий осуществляются в соответствии с одним из способов управления многоквартирными домами. Таким образом, на УК/ТСЖ прямо относят уборку и содержание не только уборку территории собственников, но и муниципальную.
С точки зрения УК/ТСЖ о справедливости здесь речи не идет: выполнять бесплатно работы за муниципалитет – так себе перспектива. С другой стороны, муниципалитеты часто не могут обеспечить уборку и содержание небольших территории, прилегающих к придомовой. Тогда единственным вариантом решения для УК/ТСЖ является учет этих расходов в составе тарифа на текущее содержание. Но общее понимание о том, что муниципалитеты не могут злоупотреблять своим правом отнесения прилегающей территории к придомовой у ЖКХ-цеха остается неизменным.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома (пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если земельный участок не сформирован или у группы домов один общий неразмежеванный участок, то любой собственник может обратиться в орган местного самоуправления и тот будет обязан размежевать дома и сформировать территорию под каждый многоквартирный дом. Есть ряд исключений вроде Москвы, где у многих домов граница по земле проходит по отмостке дома. Но для большей части страны у дома всегда есть своя придомовая территории, выступающая как объект для потенциального благоустройства.
Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, выделяет работы по содержанию земельного участка в холодный и в теплый периоды года. Они довольно общие.
В холодный период работы включают:
- очистку крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;
- сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;
- очистку придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
- очистку придомовой территории от наледи и льда;
- очистку от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка;
- уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд.
В теплый период работы включают:
- подметание и уборка придомовой территории;
- очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов;
- уборка и выкашивание газонов;
- прочистка ливневой канализации;
- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка (п. 24).
Основная задача в работе на земельном участке дома сводится к планированию. Этой процедурой часто незаслуженно пренебрегают, хотя именно профилактика в виде осмотров является основой недопущения аварийных ситуаций на доме.
Для этого в Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, введено понятие осмотров имущества, которые поделены текущие, сезонные и внеочередные.
Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.
Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:
- весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;
- осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. На основе акта принимаются решения о необходимых ремонтных работах. Кстати, такие акты должны размещаться в ГИС ЖКХ, однако делается это очень редко или почти никогда.
Эффективный механизм содержания земельного участка должен предполагать наличие специально разработанного чек-листа. Он формируется с учетом особенностей данной придомовой территории. Например, если на ней много деревьев, то в чек лист нужно включать пункты про осмотр на предмет сухостойности и поврежденных деревьев. Другой пример: если на земле дома стоят автоматические ворота (раздвижные или распашные), то нужно контролировать их работоспособность по инженерной части. Такие чек-листы разрабатываются отдельно под каждый дом. Это позволяет сделать контроль более полным и эффективным.
В дальнейшем на основании чек-листа мы переходим в процесс планирования работ по времени года. В один из месяцев нужно завести песок в песочницу, в другой – нанести разметку для машин, в третий – посадить в вазонах цветы. Все это распределяет нагрузку на работников управляющей организации и формирует не только систему профилактики происшествий, но механизм ответственной эксплуатации.
Что делать с прилегающей к придомовой территории
Такая проблема есть у множества домов. Земельный участок нарезан таким образом, что рядом с ним есть часть земли, которая не отнесена к территории жителей. Чаще всего она является муниципальной, но:
- муниципалитет не может ее как-либо использовать, в том числе передать под точечную застройку (территория мала);
- но и надлежащего обслуживания муниципалитет также не осуществляет (это особенно актуально для северных городов, где земли внутри города очень много, а сама застройка городской территории очень просторна).
В Московской области для многоквартирных жилых домов (малоэтажной многоквартирной жилой застройки, среднеэтажной жилой застройки, многоэтажной жилой застройки) размер прилегающей территории не может быть установлен более 30 метров (пп. 3 ст. 69.1 Закона Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области»). В дальнейшем эта норма переходит в муниципальные правила благоустройства, что позволяет требовать от управляющей домом организации содержать муниципальную прилегающую территорию.
В п. 13 Правил благоустройства в г. Казани прямо указано, что содержание и уборка придомовых территорий многоквартирных домов и прилегающих территорий осуществляются в соответствии с одним из способов управления многоквартирными домами. Таким образом, на УК/ТСЖ прямо относят уборку и содержание не только уборку территории собственников, но и муниципальную.
С точки зрения УК/ТСЖ о справедливости здесь речи не идет: выполнять бесплатно работы за муниципалитет – так себе перспектива. С другой стороны, муниципалитеты часто не могут обеспечить уборку и содержание небольших территории, прилегающих к придомовой. Тогда единственным вариантом решения для УК/ТСЖ является учет этих расходов в составе тарифа на текущее содержание. Но общее понимание о том, что муниципалитеты не могут злоупотреблять своим правом отнесения прилегающей территории к придомовой у ЖКХ-цеха остается неизменным.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
