Получение отчета управляющей организации и попытки контроля ее трат
13.11.2023
10:00
13 ноября 2023 в 10:00
Мечта любого собственника — залезть в бухгалтерию к управляющей домом организации и начать контролировать все ее траты. Разбираем вопрос о достижимости этих целей.
Что УК должна показать по закону
Собственно говоря, немного. Есть общая норма о том, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).
При этом:
· форма отчета специально не установлена (некоторые УК умудряются разместить полупустой лист, заполненный на коленке, называют такой документ «отчетом» и с формальной точки зрения они правы, ведь требования закона направлены на форму, а не на содержание;
· однако форма отчета может быть утверждена приложением к договору управления, что происходит очень редко (или почти никогда не происходит).
Помимо такого отчета УК обязана раскрывать следующую информацию по договорам;
· с лифтовой организацией;
· а также на обслуживание внутридомового газового оборудования (ВДГО) (если дом газовый).
Договоры с ресурсниками размещают на ГИС ЖКХ сами ресурсники.
Строго говоря, на этом отчетность УК для размещения документов в свободном доступе практически заканчивается.
Если расходы УК по результатам исполнения договора управления оказались меньше тех, которые были заложены в тарифе, то УК может оставить эти средства себе (если при этом не пострадало качество услуг). При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии (п. 12 ст. 162 ЖК РФ).
Но по факту демонстрация выгодности дома и отчета с положительным исходящим сальдо крайне редкая, если не сказать, что фантастическая (деньги или осваиваются «ноль в ноль» или просто на дом ставится убыток, а фактически по документам его проверить не получится).
Случай ТСЖ и ЖСК
Здесь с позиций контроля все выглядит лучше, но при условии, что в доме есть жители, заинтересованные вопросами контроля трат. В ТСЖ (и ЖСК) есть специально выбираемый на общем собрании орган, называемый ревизионной комиссией. Это может быть один человек (ревизор) или группа (комиссия). Такой орган имеет полномочия проводить ревизию финансовой деятельности товарищества и докладывать ее итоги общему собранию. Также финансовая ревизия может быть поручена внешнему аудитору (только тогда придется его оплачивать, поэтому доходит до нее крайне редко).
С позиций институций, ТСЖ более подконтрольны жителям, чем УК (потому что в бухгалтерию УК постороннему человеку нет никакой возможности пробраться, а вот в ТСЖ это реально).
Как можно получить больше информации
Единственный способ получить больше информации о финансовой и договорной деятельности управляющей организации — прописать это в договоре управления. Хорошие возможности здесь открывает вариант заключения договора не с собственниками напрямую, а с правлением ТСЖ, которое будет выступать заказчиком оказываемых услуг. Хотя такую практику можно распространить и на взаимодейсвие совета дома с УК. Например, в договоре управления можно предусмотреть, что УК обязана предоставить совету дома (или правлению ТСЖ) следующую информацию:
а) о состоянии переданного в управление общего имущества Собственников;
б) о перечне, объемах, сроках и стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по настоящему договору;
в) об условиях сделок, совершенных управляющей организацией в рамках исполнения настоящего договора;
г) о количестве и содержании предложений, заявлений, жалоб, обращений в аварийно-диспетчерскую службу собственников помещений в многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков;
д) о состоянии расчетов управляющей организации с собственниками и ресурсоснабжающими организациями, размере задолженности за истекший расчетный период (месяц и/или год), а также мерах, принятых для взыскания задолженности;
е) о состоянии расчетов управляющей организации в части капитального ремонта с Собственниками, размере задолженности за истекший расчетный период (месяц и/или год), а также мерах, принятых для взыскания задолженности.
Если строить еще более кардинально взаимоотношения с управляющей организацией на контроль ее хозяйственной деятельности, то в договоре управления стоит прописать, что председатель совета дома (или правления ТСЖ) имеет право участвовать:
а) в согласовании текущих и перспективных планов по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
б) в осмотрах общего имущества собственников;
в) в проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;
г) в приемке всех видов работ по содержанию и текущему ремонту, а также по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;
д) в проверке объемов, качества, периодичности и стоимости оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
е) в снятии показаний коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов.
Однако далеко не все УК пойдут на такие условия в договоре управления. Для этого должна быть сильная мотивация и необходимость работать с конкретным домом в таких задаваемых рамках.
С другой стороны, стоит понять и УК, которые хотят минимизировать вмешательство жителей в хозяйственную деятельность. Бесконечные согласования и придирки способны парализовать работу по текущей эксплуатации дома, а это отразится на всех жителях.
Зачастую желание контролировать УК возникает тогда, когда есть серьезные претензии к ее работе. Поэтому в интересах УК наладить полноценное взаимодействие с активным советом дома, которые бы при необоснованных замечаниях мог бы выступать в качестве защитника УК. К сожалению, немногие УК способны на то, чтобы выстроить такую работу с жителями и обратную связь. Что и приводит к конфликтам и спорам по финансовой деятельности компании, управляющей домом.
Казус апартаментов
В течение лета и осени 2023 года чиновники высокого уровня не раз говорили про то, что апартаменты никогда не будут приравнены к жилью («нет такой возможности»). А значит, на такие объекты не будет в полном объеме распространяться жилищное право. И собственники апартаментов в части коммуникаций с УК выглядят особенно незащищенными или даже фактически пораженными в правах. Потому что им некуда жаловаться на отсутствие отчета УК или нежелание развивать обратную связь с жителями. Что с этим делать пока не очень понятно, но для УК, управляющей апартаментами вряд ли стоит злоупотреблять своими правами и лишний раз злить людей. Потому что вместо конструктивного диалога все это может закончится попыткой смены способа управления объектом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Собственно говоря, немного. Есть общая норма о том, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).
При этом:
· форма отчета специально не установлена (некоторые УК умудряются разместить полупустой лист, заполненный на коленке, называют такой документ «отчетом» и с формальной точки зрения они правы, ведь требования закона направлены на форму, а не на содержание;
· однако форма отчета может быть утверждена приложением к договору управления, что происходит очень редко (или почти никогда не происходит).
Помимо такого отчета УК обязана раскрывать следующую информацию по договорам;
· с лифтовой организацией;
· а также на обслуживание внутридомового газового оборудования (ВДГО) (если дом газовый).
Договоры с ресурсниками размещают на ГИС ЖКХ сами ресурсники.
Строго говоря, на этом отчетность УК для размещения документов в свободном доступе практически заканчивается.
Если расходы УК по результатам исполнения договора управления оказались меньше тех, которые были заложены в тарифе, то УК может оставить эти средства себе (если при этом не пострадало качество услуг). При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии (п. 12 ст. 162 ЖК РФ).
Но по факту демонстрация выгодности дома и отчета с положительным исходящим сальдо крайне редкая, если не сказать, что фантастическая (деньги или осваиваются «ноль в ноль» или просто на дом ставится убыток, а фактически по документам его проверить не получится).
Случай ТСЖ и ЖСК
Здесь с позиций контроля все выглядит лучше, но при условии, что в доме есть жители, заинтересованные вопросами контроля трат. В ТСЖ (и ЖСК) есть специально выбираемый на общем собрании орган, называемый ревизионной комиссией. Это может быть один человек (ревизор) или группа (комиссия). Такой орган имеет полномочия проводить ревизию финансовой деятельности товарищества и докладывать ее итоги общему собранию. Также финансовая ревизия может быть поручена внешнему аудитору (только тогда придется его оплачивать, поэтому доходит до нее крайне редко).
С позиций институций, ТСЖ более подконтрольны жителям, чем УК (потому что в бухгалтерию УК постороннему человеку нет никакой возможности пробраться, а вот в ТСЖ это реально).
Как можно получить больше информации
Единственный способ получить больше информации о финансовой и договорной деятельности управляющей организации — прописать это в договоре управления. Хорошие возможности здесь открывает вариант заключения договора не с собственниками напрямую, а с правлением ТСЖ, которое будет выступать заказчиком оказываемых услуг. Хотя такую практику можно распространить и на взаимодейсвие совета дома с УК. Например, в договоре управления можно предусмотреть, что УК обязана предоставить совету дома (или правлению ТСЖ) следующую информацию:
а) о состоянии переданного в управление общего имущества Собственников;
б) о перечне, объемах, сроках и стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по настоящему договору;
в) об условиях сделок, совершенных управляющей организацией в рамках исполнения настоящего договора;
г) о количестве и содержании предложений, заявлений, жалоб, обращений в аварийно-диспетчерскую службу собственников помещений в многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков;
д) о состоянии расчетов управляющей организации с собственниками и ресурсоснабжающими организациями, размере задолженности за истекший расчетный период (месяц и/или год), а также мерах, принятых для взыскания задолженности;
е) о состоянии расчетов управляющей организации в части капитального ремонта с Собственниками, размере задолженности за истекший расчетный период (месяц и/или год), а также мерах, принятых для взыскания задолженности.
Если строить еще более кардинально взаимоотношения с управляющей организацией на контроль ее хозяйственной деятельности, то в договоре управления стоит прописать, что председатель совета дома (или правления ТСЖ) имеет право участвовать:
а) в согласовании текущих и перспективных планов по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
б) в осмотрах общего имущества собственников;
в) в проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;
г) в приемке всех видов работ по содержанию и текущему ремонту, а также по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;
д) в проверке объемов, качества, периодичности и стоимости оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
е) в снятии показаний коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов.
Однако далеко не все УК пойдут на такие условия в договоре управления. Для этого должна быть сильная мотивация и необходимость работать с конкретным домом в таких задаваемых рамках.
С другой стороны, стоит понять и УК, которые хотят минимизировать вмешательство жителей в хозяйственную деятельность. Бесконечные согласования и придирки способны парализовать работу по текущей эксплуатации дома, а это отразится на всех жителях.
Зачастую желание контролировать УК возникает тогда, когда есть серьезные претензии к ее работе. Поэтому в интересах УК наладить полноценное взаимодействие с активным советом дома, которые бы при необоснованных замечаниях мог бы выступать в качестве защитника УК. К сожалению, немногие УК способны на то, чтобы выстроить такую работу с жителями и обратную связь. Что и приводит к конфликтам и спорам по финансовой деятельности компании, управляющей домом.
Казус апартаментов
В течение лета и осени 2023 года чиновники высокого уровня не раз говорили про то, что апартаменты никогда не будут приравнены к жилью («нет такой возможности»). А значит, на такие объекты не будет в полном объеме распространяться жилищное право. И собственники апартаментов в части коммуникаций с УК выглядят особенно незащищенными или даже фактически пораженными в правах. Потому что им некуда жаловаться на отсутствие отчета УК или нежелание развивать обратную связь с жителями. Что с этим делать пока не очень понятно, но для УК, управляющей апартаментами вряд ли стоит злоупотреблять своими правами и лишний раз злить людей. Потому что вместо конструктивного диалога все это может закончится попыткой смены способа управления объектом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
