Нежилые помещения в многоквартирном доме: выстраиваем работу с собственниками
03.11.2020
15:24
3 ноября 2020 в 15:24
В большей части современных домов проектной и технической документацией предусмотрено размещение нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома. Обычно нежилые помещения располагаются на первых этажах многоквартирных домов, имеют отдельный вход и используются для ведения предпринимательской деятельности. При управлении многоквартирным домом взаимодействие управляющей организации с собственниками нежилых помещений имеет ряд особенностей.
Понятие и виды нежилых помещений
В отличие от апартаментов (которые пока не имеют законодательного регулирования), понятие нежилое помещение в многоквартирном доме раскрывается в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).
Нежилое помещение – это помещение:
- указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома
- не является жилым помещением
- не включено в состав общего имущества (независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения)
- может быть встроенным и пристроенным помещением.
Закон приравнивает к нежилым помещениям части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
В данном материале мы говорим только те нежилые помещения, которые не предназначены для размещения транспортных средств. Исходя из этого, основными видами нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть:
- нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома (без встроенного выступа)
- встроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
- встроенно-пристроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. (СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий).
В любом случае право собственности на нежилое помещение подлежит государственной регистрации 131 ГК РФ) и часто именно факт регистрации подтверждает отнесение или не отнесение помещения в состав общего имущества многоквартирного дома.
Оплата нежилыми помещениями текущего и капитального ремонтов
Собственник нежилого помещения наравне с жилыми помещениями несет бремя расходов за содержание своего имущества в составе, установленном в ст. 154 ЖК РФ, но с учетом ряда особенностей, предусмотренных Правилами № 354. Название ст. 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» в части отсутствия указания в законе на нежилые помещения – не должно вводить в заблуждение: обязанность оплаты едины для всех. Нужно учитывать, что само понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» появилось в законе лишь с 1 января 2017 года, Жилищный кодекс был принят в 2004 году и не учитывал всей специфики жилищного управления.
Нежилые помещения вносят:
1. Плату за содержание помещения, включающую в себя плату:
- за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
- за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
оммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
При этом размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).
В соответствии с п. 31 Правил № 491, размер платы за содержание помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (жилых или нежилых помещений). Однако в постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства.
Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.
Позиция, например, более высокого тарифа для нежилых помещений подтверждается, в том числе судебной практикой (например, решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению).
2. Взнос на капитальный ремонт
Собственники нежилых помещений оплачивают взнос взносов на капитальный ремонт не ранее 3 и не позднее 8 календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (либо с момента актуализации региональной программы капитального ремонта) (п. 3 ст. 169 и п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ). Нужно отметить, что по долгам старого собственника платит новый собственник. Это также следует из ст. 36.1 ЖК РФ.
Особенность оплаты взноса на капитальный ремонт для нежилых помещений состоит в том, что управляющие организации вправе представить платежный документ, содержащий расчет размера взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года (единая квитанция с фиксированным расчетом взноса на весь год). Далее собственник оплачивает либо всю квитанцию целиком авансом, либо с помесячной разбивкой.
Нежилые помещения и коммунальные услуги
В части оплаты коммунальных услуг нежилыми помещениями есть некоторые особенности, отличающие данный порядок от жилых помещений.
В соответствии с п. 6 Правил № 354 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, нежилые помещения (за исключением собственников машино-мест) должны заключить письменные договора с поставщиком ресурсов, а в управляющую домом организацию предоставить копии данных договоров в течение 5 дней после их заключения (п. 18 Правил № 354). В ситуации, когда собственниками помещений принято решение о предоставлении коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ, копии таких договоров могут не предоставляться (однако лучше, чтобы они были у управляющей организации или ТСЖ).
Кроме того, на управляющую домом организацию возлагается ряд обязанностей, в случае наличия в многоквартирном доме нежилых помещений:
- она обязана предоставить ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме;
- направить уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил № 354).
В случае, если собственник нежилого помещения не заключит письменный договор с поставщиком ресурса, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). А это большие штрафные санкции и финансовые издержки.
Однако в ситуации, когда плата за коммунальные услуги выставлялась управляющей домом организацией как для жилых, так и для нежилых помещений на базе платежных документов, такие отношения могут быть признаны судом как фактически сложившиеся.
Судебная практика идет по тому пути, что отсутствие письменного договора ресурсоснабжения после прекращения правоотношений собственника нежилого помещения с управляющей организацией (товариществом собственников жилья) не является достаточным основанием для квалификации потребления ресурса на основании абз. 5 п. 6 Правил №354 в качестве бездоговорного и применения соответствующего расчетного способа определения объема ресурса. Для квалификации потребления ресурса в качестве бездоговорного необходимо принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, связанные с оценкой действий (бездействия) потребителя на предмет уклонения от обязательного заключения договора ресурсоснабжения после получения соответствующего уведомления от управляющей организации и действий ресурсоснабжающей организации, направленных на заключение договора (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А49-3616/2019 от 19.06.2020 г.).
Нежилые помещения в многоквартирном доме способны доставить много проблем управляющей организации и очень часто «рабочие» отношения не складываются. В такой ситуации важно строить коммуникации правильно, но установленных в законе правовых рамках.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Понятие и виды нежилых помещений
В отличие от апартаментов (которые пока не имеют законодательного регулирования), понятие нежилое помещение в многоквартирном доме раскрывается в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).
Нежилое помещение – это помещение:
- указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома
- не является жилым помещением
- не включено в состав общего имущества (независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения)
- может быть встроенным и пристроенным помещением.
Закон приравнивает к нежилым помещениям части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
В данном материале мы говорим только те нежилые помещения, которые не предназначены для размещения транспортных средств. Исходя из этого, основными видами нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть:
- нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома (без встроенного выступа)
- встроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
- встроенно-пристроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. (СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий).
В любом случае право собственности на нежилое помещение подлежит государственной регистрации 131 ГК РФ) и часто именно факт регистрации подтверждает отнесение или не отнесение помещения в состав общего имущества многоквартирного дома.
Оплата нежилыми помещениями текущего и капитального ремонтов
Собственник нежилого помещения наравне с жилыми помещениями несет бремя расходов за содержание своего имущества в составе, установленном в ст. 154 ЖК РФ, но с учетом ряда особенностей, предусмотренных Правилами № 354. Название ст. 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» в части отсутствия указания в законе на нежилые помещения – не должно вводить в заблуждение: обязанность оплаты едины для всех. Нужно учитывать, что само понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» появилось в законе лишь с 1 января 2017 года, Жилищный кодекс был принят в 2004 году и не учитывал всей специфики жилищного управления.
Нежилые помещения вносят:
1. Плату за содержание помещения, включающую в себя плату:
- за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
- за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
оммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
При этом размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).
В соответствии с п. 31 Правил № 491, размер платы за содержание помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (жилых или нежилых помещений). Однако в постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства.
Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.
Позиция, например, более высокого тарифа для нежилых помещений подтверждается, в том числе судебной практикой (например, решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению).
2. Взнос на капитальный ремонт
Собственники нежилых помещений оплачивают взнос взносов на капитальный ремонт не ранее 3 и не позднее 8 календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (либо с момента актуализации региональной программы капитального ремонта) (п. 3 ст. 169 и п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ). Нужно отметить, что по долгам старого собственника платит новый собственник. Это также следует из ст. 36.1 ЖК РФ.
Особенность оплаты взноса на капитальный ремонт для нежилых помещений состоит в том, что управляющие организации вправе представить платежный документ, содержащий расчет размера взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года (единая квитанция с фиксированным расчетом взноса на весь год). Далее собственник оплачивает либо всю квитанцию целиком авансом, либо с помесячной разбивкой.
Нежилые помещения и коммунальные услуги
В части оплаты коммунальных услуг нежилыми помещениями есть некоторые особенности, отличающие данный порядок от жилых помещений.
В соответствии с п. 6 Правил № 354 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Таким образом, нежилые помещения (за исключением собственников машино-мест) должны заключить письменные договора с поставщиком ресурсов, а в управляющую домом организацию предоставить копии данных договоров в течение 5 дней после их заключения (п. 18 Правил № 354). В ситуации, когда собственниками помещений принято решение о предоставлении коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ, копии таких договоров могут не предоставляться (однако лучше, чтобы они были у управляющей организации или ТСЖ).
Кроме того, на управляющую домом организацию возлагается ряд обязанностей, в случае наличия в многоквартирном доме нежилых помещений:
- она обязана предоставить ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме;
- направить уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил № 354).
В случае, если собственник нежилого помещения не заключит письменный договор с поставщиком ресурса, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). А это большие штрафные санкции и финансовые издержки.
Однако в ситуации, когда плата за коммунальные услуги выставлялась управляющей домом организацией как для жилых, так и для нежилых помещений на базе платежных документов, такие отношения могут быть признаны судом как фактически сложившиеся.
Судебная практика идет по тому пути, что отсутствие письменного договора ресурсоснабжения после прекращения правоотношений собственника нежилого помещения с управляющей организацией (товариществом собственников жилья) не является достаточным основанием для квалификации потребления ресурса на основании абз. 5 п. 6 Правил №354 в качестве бездоговорного и применения соответствующего расчетного способа определения объема ресурса. Для квалификации потребления ресурса в качестве бездоговорного необходимо принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, связанные с оценкой действий (бездействия) потребителя на предмет уклонения от обязательного заключения договора ресурсоснабжения после получения соответствующего уведомления от управляющей организации и действий ресурсоснабжающей организации, направленных на заключение договора (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А49-3616/2019 от 19.06.2020 г.).
Нежилые помещения в многоквартирном доме способны доставить много проблем управляющей организации и очень часто «рабочие» отношения не складываются. В такой ситуации важно строить коммуникации правильно, но установленных в законе правовых рамках.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
