Блог Инфокрафт ЖКХ

Механизм проведения капитального ремонта, если дом находится на специальном счете

Износ жилого фонда вынуждает собственников проводить капитальные ремонты. Речь идет не только про старые дома, но дома 10-15 летней постройки. Качество строительства зачастую таково, что дом нужно ремонтировать практически сразу после окончания гарантийного срока. И все же, несмотря на износ дома и наличие денег на спецсчете, капремонты делать опасаются. Мы публикуем очень большой и подробный материал, который позволит взглянуть на этот процесс с практической точки зрения, без лишней теории.

Мероприятия, которые предшествуют проведения капитального ремонта

В большинстве статей процедура капремонта предельно упрощается и все сводиться исключительно к проведению общего собрания. Оно действительно необходимо, но это не самоцель. В процессе капремонта много составных звеньев, а потому важно учесть их все.

Основные вопросы, которые возникают в процессе:

1. Когда можно делать капремонт.

Если дом находится на счете регионального оператора (в народе «в общем котле»), то капремонт делается в сроки, которые установлены региональной программой субъекта РФ. Ее можно скачать на сайте любого фонда капремонта страны и посмотреть, на какой год запланирован ремонт лифтов, а на какой замена инженерных сетей, ремонт фасада или крыши. Но если у дома спецсчет, то капремонт можно делать в любое время при наличии достаточных денежных средств и решения собственников (п. 2 ст. 189 ЖК РФ). Поэтому если фасад нужно делать в 2022 году, а по регпрограмме он запланирован на 2024 год, то можно не ждать и начинать ремонтировать его уже сейчас.

2. Кто инициирует проведение капремонта.

Обычно предложения выдвигает или УК/ТСЖ, или регоператор или же сами собственники (п. 2 ст. 189 ЖК РФ). Поскольку для проведения капремонта нужно какое-то организующее звено, то полезно отнести эти работы на УК/ТСЖ.

3. Что предшествует проведению капремонта (помимо собрания).

Для того, чтобы оценить необходимость проведения работ по капремонту, нужно констатировать факт текущих дефектов. Это можно сделать двумя путями:
- «Простой» предполагает составление дефектной ведомости. Обычно ее делает подрядчик, либо заказчик работ совместно с подрядчиком;
- «Сложный» может потребовать проведение специальной строительной экспертизы. Она не будет особенно дорогостоящей и в значительной степени будет довольно формальной. Но в ряде спорных случаев именно экспертиза способна погасить разногласия или конфликты.

Что можно делать по капитальному ремонту, а что нельзя


Чтобы ответить на этот вопрос, нужно разграничить капитальный ремонт и текущий. А вот с этим большие проблемы. Дело в том, что понятие текущего ремонта в законе напрочь отсутствует. Формально состав работ по нему прописан в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Но состав работ не равняется понятию текущего ремонта. Поэтому трактовка его очень произвольна и зачастую капитальным ремонт подменяется текущий. В этом нет вины УК/ТСЖ или жителей. Проблема в несовершенстве нормативной базы.

А вот понятие капитального ремонта в законе определено.

Капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пп. 14.2) ст. 2 ГрК РФ).

В этом определении наиболее важны 2 фразы: «замена и (или) восстановление» и «на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы».

Иными словами, при капитальном ремонте мы ремонтируем то, что изначально в доме уже было возведено или построено. В этом есть определенное противоречие. Дело в том, что из приводимой в законе формулировки непонятно, какой объем работ можно отнести к капитальному ремонту, а какой к текущему.

Скажем, собственники принимают решение о проведении капитального ремонта фасада. Его общая пространственная площадь 10 000 кв. метров. Но собственники ремонтируют только два первых этажа на объем в 2 000 кв. метров. Ни у кого нет прямого ответа о том, является ли это нарушением.
Формально есть Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, где сказано, что при капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Но это условие применяется исключительно к Федеральному закону от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а не к Жилищному кодексу, по которому идет большинство ремонтов. Поэтому компромиссная точка зрения контрольных органов обычно такая: если собственники проголосовали за такой объем работ, и он не был оспорен в суде, значит можно.

Спорные вопросы о том, что можно делать по капитальному ремонту, а чего нельзя

Рассмотрим этом применительно к внутридомовой системе электроснабжения. Формально она состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Вот примерны вопросов, которые можно назвать крамольными: «Можно ли установить за счет капремонта систему видеонаблюдения, пожарную сигнализацию или шлагбаум на придомовой территории?».

Формально все эти объекты являются частью внутридомовой системы электроснабжения, т.е. они включены в федеральный компонент работ, которые можно проводить в любом регионе. К тому же они являются «другим электрическим оборудованием, расположенным на этих сетях». При этом требованием о необходимости замены (по капремонте) не менее 50% системы электроснабжения напрямую к нам неприменимо.

Делаем особый акцент на «иные улучшающие показатели таких конструкций элементы». Это можно трактовать так: если в доме есть хоть какие-то элементы видеонаблюдения, пожарной автоматики, а дефектный акт способен зафиксировать их нерабочее состояние и необходимость замены улучшающие показатели таких конструкций элементы по капремонту, то такой ремонт возможен.

Видеокамеры – это низковольное оборудование, расположенное на электросетях дома. Шлагбаум – это работающее от электроэнергии средство контроля и управления доступом. Оба эти элемента входят в состав внутридомовой системы электроснабжения, т.е. могут быть общим имуществом. А это значит, что при ряде требований можно тратить средства капремонта на финансирование таких работ, при условии, что:
- есть дефектная ведомость о необходимости замены старых элементов на новые;
- есть решение собственников об этом.

Самый сложный вопрос тут такой: можно ли проголосовать за установку по капремонту видеокамер или шлагбаум. Ответ такой: именно в такой редакции голосовать не стоит. Решение принимается о проведении капитального ремонта внутридомовой системы электроснабжения, в целом. А внутри этого решения заказчик определяет состав работ по всем элементам системы электроснабжения, в частности.

Процедура проведения капитального ремонта

Чтобы провести капитальный ремонт собственники голосуют сразу за группу вопросов:

- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту (его можно взять на основе формулировок, приводимых в ст. 166 ЖК РФ);
- предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- сроки проведения капитального ремонта (ее нужно делать на 20% выше от сметы; в случае непредвиденных трат откатить назад не получится);
- источники финансирования капитального ремонта (здесь указать, что работы делаются из средств спецсчета);
- лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (лучше выбрать группу лиц из 2-3 человек) (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

Важно: выбирать подрядную организацию на общем собрании не нужно. Это приведет лишь к крикам и скандалам. Подрядчика выбирает заказчик. В случае ТСЖ – правление, а в случае УК – УК, но подрядчика стоит согласовать с советом дома.

Решения о проведении капремонта принимаются не менее, чем 2/3 от общего числа собственников в доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Как принимать работы по капитальному ремонту и кому отчитываться

По процедуре приемкой работ является подписание актов по форме КС2 и КС3.

Форма КС-2 – это акт о приемке выполненных работ. По ней проводится приёмка работ в натуре. Форма КС-3 – это справка о стоимости выполненных работ и затрат. По ней проводится оплата.

В дальнейшем любые претензии могут быть заявлены подрядчику только по тем объемам, которые указаны в КС2 и КС3. Зачастую в КС2 указаны работы, которые носят скрытый характер (например, чтобы сделать отмостку, ее сначала нужно было укрепить песком и щебнем). В отношении таких работ до составления КС2 подрядчик должен делать акты скрытых работ и предоставлять их на подпись к заказчику.

Если у заказчика (УК/ТСЖ) есть сомнения насчет объемов, указанных в КС2 и не хватает компетенции в КС2 разобраться, то нелишне будет обратиться за помощью к посредническим компаниям, которые оказывают услуги по строительному контролю. Специалист сверит КС2 с фактом, выявит все несоответствия и исключит те работы, которые способны привести к принятию завышенных объемов в КС2 и увеличению стоимости в КС3.

КС2 и КС3 подписывает заказчик (УК/ТСЖ). Но данные работы делаются для потребителя. Именно потому на общем собрании выбирается лицо, которое будет проводить такую приемку. Поэтому до подписания КС2 и КС3 между УК/ТСЖ и подрядчиком сперва нужно сделать внутреннюю приемку между УК/ТСЖ и собственниками. А затем, на основании акта приемки работ собственниками – подписать КС2 и КС3 подрядчику. Кстати, сейчас рассматривается законопроект о внесении изменений в ст. 190 ЖК РФ, которые ограничит приемку работ собственниками в 10 дней. Если возражений не поступит, работы будут считаться принятыми. Правда, это будет пока что применяться только к регоператорам, а не владельцам спецсчетов.

Информация о проведении капремонта размещается в ГИС ЖКХ, но зачастую этого не происходит, ответственность за неразмещение минимальная, централизованного алгоритма IT-контроля со стороны органов надзора – нет.

Нарушения при проведении капремонта и ответственность за них

Вот возможные виды нарушений и их последствия:

1. Отсутствие кворума на общем собрании за проведение капремонта. Если договоры на проведение капремонта уже заключены и частично исполнены, то поворот их исполнения возможен лишь в суде через длительную процедуру.

2. Нецелевые траты фонда капремонта. Скажем, собственники проголосовали за капремонт асфальта по дворе дома, а УК/ТСЖ исполнили такое решение. Такая история может кончиться возбуждением уголовного дела в отношении должностного лица УК/ТСЖ (возможные составы: растрата (ст. 160 УК РФ), причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 165 УК РФ) злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ), а также гражданским иском о возмещении вреда путем истребования потраченных средств капремонта.

3. Принятие по документам объема большего, чем реально сделанного. Формально здесь возможно возбуждение уголовного дела причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 165 УК РФ), но это большая редкость.

4. Проведение внутри правильно сформулированного вопроса по капремонту работ, которые напрямую к данному виду работ не относятся. Например, собственники проголосовали за капремонт крыши, а УК/ТСЖ в рамках этих работ провела капремонт оголовков вентканалов. Формально они и часть крыши, и часть вентиляционной системы. Какие-либо негативные последствия возможны хотя и маловероятны, т.к. тяжело выстроить причинно-следственную цепочку и доказать нарушение (которого может и не быть). Административного состава тут нет, уголовный сформировать непросто. Остается лишь гражданское судопроизводство по долгой процедуре. Но и такой риск нужно также просчитывать, подкрепив свою позицию перепиской из контролирующих органов.

PS. Доводы, изложенные в данном материале – являются личной точкой зрения автора, основанной на его практике работы в ЖКХ. Они не являются прямыми указаниями к действиям. Автор не несет ответственности за рекомендации, которые могут быть неверно поняты и истолкованы без учета особенностей проведения капремонта в вашем регионе.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Как автоматизировать работу с должниками по ЖКУ: разбираем все возможные варианты
Читать
Содержание земельного участка многоквартирного дома: фактор прилегающей к придомовой территории
Читать
Размещение наружной рекламы на общем имуществе и/или фасаде дома: новые требования и правила после 2022 года
Читать