Как заставить управляющую организацию работать
25.12.2023
10:00
25 декабря 2023 в 10:00
О правильной коммуникации жителей с управляющей организацией мы говорили не раз. В том числе, много внимания уделяли работе совета дома с УК, даже с учетом усеченных полномочий этой структуры. Редакция блога решила продолжить эту тему.
А точно ли УК ничего не делает?
Большая часть работы УК не видима невооруженному глазу. Фактически жители видят лишь:
● уборку придомовой территории;
● уборку мест общего пользования (мытье полъездов);
● и замену лампочек.
Хотя в рабочем смысле забот у УК значительно больше и круг ее обязанностей включает:
● работу АДС 24/7 с обработкой заявок жителей;
● обслуживание отдельных инженерных коммуникаций (например, лифтов, ИТП и пр.);
● договорную, управленческую, юридическую работу, претензионную активность по взысканию дебиторской задолженности.
Поэтому часто именно на обывательском уровне посыл «Наша УК ничего не делает» — не верен. Если лифты работают, и жители ими пользуются, то УК уже делает хоть что-то, хотя этого может быть недостаточно.
Если такой посыл набирает популярность, то реальных причин тут две:
● либо у УК хромает техника коммуникации и обратной связи;
● либо есть реальные дефекты с точки зрения текущей сезонной эксплуатации.
Механизмы взаимодействия с УК
Самый хороший вариант — рабочий совет дома. При всей критике данного института в связи с его слабой субъектностью, неформальная структура совета в каждом доме — это минимальная возможность говорить с УК от имени разобщенных жителей.
Если в течение года после начала работы УК совет дома не избран, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья (п. 2 ст. 161. ЖК РФ).
Поэтому обычно УК идет по пути выбора совета дома, чтобы как минимум не иметь проблем с местными властями. С другой стороны, многие регионы поощряют советы домов, которых объединяют в ассоциации. Самая известная и влиятельная — Ассоциация председателей советов многоквартирных домов Московской области.
Если совет дома не создан (точнее, не избран, потому что специальной регистрации в органах власти он не требует), могут найтись отдельные неравнодушные жители, способные целенаправленно взаимодействовать с УК по вопросам предоставления в доме ЖКХ-услуг. Они могут организовывать встречи с руководством УК или представлять свои соображения или пожелания по текущей эксплуатации от имени всех жильцов.
Факт отсутствия избранного совета не означает невозможность коммуникации. На обывательском уровне до сих пор существует практика «старших по дому» или «старших по подъезду», которым люди доверяют быть их представителями во взаимоотношениях с УК. И они могут выступать в качестве стороны для диалога.
Крайний путь — заставляем работать
Если мы столкнулись с ситуацией, когда нет совета дома или же совет есть, но УК не идет на контакт, можно попробовать следующие способы изменить ситуацию.
1.Компромиссный (переговорный). Стоит понять, почему УК так себя ведет и не желает полноценно взаимодействовать с жильцами. Возможно, корень проблемы именно в них, а те требования, которые ими выдвигаются — запредельны и не могут покрываться за счет текущего тарифа. С другой стороны, вести диалог с советом дома — это прежде всего, в интересах УК.
2. Претензионный. Если устные встречи и телефонные звонки не помогают, это значит, что пора переходить на письменную форму коммуникации. То есть, описать свои замечания или претензии и направить их в адрес УК. С появлением приложения Госуслуги.Дом это стало гораздо проще, чем было ранее. Также можно использовать (как и прежде) сайт ГИС ЖКХ, одновременно дублируя письма на емейл УК или относя их нарочно.
В ответ на письма УК предоставить какие-либо ответы, по содержанию которых понятно степень ее конструктива, либо его полное отсутствие. Если УК ограничивается дежурными (немотивированными) отписками, это значит, что стоит всерьез задуматься над тем, насколько с ней жителям по пути.
Законом предусмотрена возможность не оплачивать услуги, если они не оказываются. Речь про Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.
3. Жалобы в надзорные органы. Если есть возможность решить вопрос мирно, обратившись напрямую в УК, стоит это сделать. А жаловаться в органы (ГЖИ и прокуратуру) уже следует после того, как все способы коммуникации окажутся исчерпанными. Если факты, изложенные в обращении в госорган подтвердятся, то это будет основанием для выдачи предписания (например, на проведение ремонтных работ по текущему благоустройству, или же на перерасчет, если были допущены ошибки в начислении платы за услуги).
4. Смена УК или способа управления домом. Этот подход будет самым кардинальным, но иногда только он и способен помочь. Если УК не демонстрирует желания не только коммуницировать с жителями, которые платят ей деньги, но нормально обслуживать дом, то всегда остается вариант поменять ее на другую. К тому же мы освещали вопрос создания собственной локальной УК для управления жилым комплексом. В ряде ситуаций это хороший выход для нормальной эксплуатации.
Наконец, остается последний вариант — сделать в доме ТСЖ и управлять им самостоятельно. Нужно понимать, что этот путь не самый простой. Делать ли в доме ТСЖ, его плюсы, минусы и риски работы — мы разбирали в отдельном материале.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
А точно ли УК ничего не делает?
Большая часть работы УК не видима невооруженному глазу. Фактически жители видят лишь:
● уборку придомовой территории;
● уборку мест общего пользования (мытье полъездов);
● и замену лампочек.
Хотя в рабочем смысле забот у УК значительно больше и круг ее обязанностей включает:
● работу АДС 24/7 с обработкой заявок жителей;
● обслуживание отдельных инженерных коммуникаций (например, лифтов, ИТП и пр.);
● договорную, управленческую, юридическую работу, претензионную активность по взысканию дебиторской задолженности.
Поэтому часто именно на обывательском уровне посыл «Наша УК ничего не делает» — не верен. Если лифты работают, и жители ими пользуются, то УК уже делает хоть что-то, хотя этого может быть недостаточно.
Если такой посыл набирает популярность, то реальных причин тут две:
● либо у УК хромает техника коммуникации и обратной связи;
● либо есть реальные дефекты с точки зрения текущей сезонной эксплуатации.
Механизмы взаимодействия с УК
Самый хороший вариант — рабочий совет дома. При всей критике данного института в связи с его слабой субъектностью, неформальная структура совета в каждом доме — это минимальная возможность говорить с УК от имени разобщенных жителей.
Если в течение года после начала работы УК совет дома не избран, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья (п. 2 ст. 161. ЖК РФ).
Поэтому обычно УК идет по пути выбора совета дома, чтобы как минимум не иметь проблем с местными властями. С другой стороны, многие регионы поощряют советы домов, которых объединяют в ассоциации. Самая известная и влиятельная — Ассоциация председателей советов многоквартирных домов Московской области.
Если совет дома не создан (точнее, не избран, потому что специальной регистрации в органах власти он не требует), могут найтись отдельные неравнодушные жители, способные целенаправленно взаимодействовать с УК по вопросам предоставления в доме ЖКХ-услуг. Они могут организовывать встречи с руководством УК или представлять свои соображения или пожелания по текущей эксплуатации от имени всех жильцов.
Факт отсутствия избранного совета не означает невозможность коммуникации. На обывательском уровне до сих пор существует практика «старших по дому» или «старших по подъезду», которым люди доверяют быть их представителями во взаимоотношениях с УК. И они могут выступать в качестве стороны для диалога.
Крайний путь — заставляем работать
Если мы столкнулись с ситуацией, когда нет совета дома или же совет есть, но УК не идет на контакт, можно попробовать следующие способы изменить ситуацию.
1.Компромиссный (переговорный). Стоит понять, почему УК так себя ведет и не желает полноценно взаимодействовать с жильцами. Возможно, корень проблемы именно в них, а те требования, которые ими выдвигаются — запредельны и не могут покрываться за счет текущего тарифа. С другой стороны, вести диалог с советом дома — это прежде всего, в интересах УК.
2. Претензионный. Если устные встречи и телефонные звонки не помогают, это значит, что пора переходить на письменную форму коммуникации. То есть, описать свои замечания или претензии и направить их в адрес УК. С появлением приложения Госуслуги.Дом это стало гораздо проще, чем было ранее. Также можно использовать (как и прежде) сайт ГИС ЖКХ, одновременно дублируя письма на емейл УК или относя их нарочно.
В ответ на письма УК предоставить какие-либо ответы, по содержанию которых понятно степень ее конструктива, либо его полное отсутствие. Если УК ограничивается дежурными (немотивированными) отписками, это значит, что стоит всерьез задуматься над тем, насколько с ней жителям по пути.
Законом предусмотрена возможность не оплачивать услуги, если они не оказываются. Речь про Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.
3. Жалобы в надзорные органы. Если есть возможность решить вопрос мирно, обратившись напрямую в УК, стоит это сделать. А жаловаться в органы (ГЖИ и прокуратуру) уже следует после того, как все способы коммуникации окажутся исчерпанными. Если факты, изложенные в обращении в госорган подтвердятся, то это будет основанием для выдачи предписания (например, на проведение ремонтных работ по текущему благоустройству, или же на перерасчет, если были допущены ошибки в начислении платы за услуги).
4. Смена УК или способа управления домом. Этот подход будет самым кардинальным, но иногда только он и способен помочь. Если УК не демонстрирует желания не только коммуницировать с жителями, которые платят ей деньги, но нормально обслуживать дом, то всегда остается вариант поменять ее на другую. К тому же мы освещали вопрос создания собственной локальной УК для управления жилым комплексом. В ряде ситуаций это хороший выход для нормальной эксплуатации.
Наконец, остается последний вариант — сделать в доме ТСЖ и управлять им самостоятельно. Нужно понимать, что этот путь не самый простой. Делать ли в доме ТСЖ, его плюсы, минусы и риски работы — мы разбирали в отдельном материале.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
