Как защитить свою собственность в случае распродажи (увода) общего имущества собственников застройщиком или УК: обсуждаем тактики
04.09.2023
10:00
4 сентября 2023 в 10:00
К теме похищения общего имущества собственников мы уже обращались. После того, как в адрес редакции поступил ряд писем пострадавших от подобной практики, было принято решение продолжить анализировать этот вопрос и обсудить тактики реагирования тем, кто хочет защитить свои права.
Почему общее имущество распродается в тайне от собственников
Потому что нет контроля. Чаще всего это происходит на этапе строительства дома или до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К примеру, у помещения, которое изначально предполагалось как колясочная или лифтерская, меняется назначение, на него регистрируется право собственности, после чего помещение распродается.
Много проблем возникает с недвижимостью, которая не имеет прямого регулирования, например, апартаментами. Тут вообще полный правовой коллапс, теоретически все общее имущество, даже земля, могут быть зарегистрированы на застройщика и это обеспечивает полный контроль на недвижимостью и бесправием собственников.
Впрочем, проблем хватает и с многоквартирными домами, их имущество тоже уводят. Например, мы рассказывали про ситуации, когда застройщик умудрялся распродать крышную котельную, которая изначально предназначалась для предоставления коммунальных услуг собственникам с низким тарифом.
Одним словом, причины таких злоупотреблений складываются из трех компонентов:
— недобросовестного поведения застройщика или управляющей организации (жажда наживы);
— отсутствия правового регулирования (апартаменты и им подобные объекты) или отсутствия рабочих механизмов контроля;
— безразличия собственников к судьбе собственного дома и составу общего имущества.
Тактики контроля за составом общего имущества
Все описанные ниже тактики применимы к разным ситуациям: где-то они подходят, а где-то нет. Мы говорим про общие механизмы, которые способны защитить интересы собственников, если они столкнулись с фактом текущей или будущей распродажи (увода) их добра.
1. Включение спорных объектов в состав общего имущества. Это самый простой вариант, который можно реализовать через общее собрание. Правовое основание: пп. 1 п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Всегда полезно знать, что входит в состав общего имущества, где граница по внешним сетям, есть ли какие-то помещения или части дома, которые можно использовать в интересах собственников на коммерческой основе (например, сдавать в аренду).
Итогом этой процедуры будет протокол общего собрания собственников, в котором спорные части дома (например, помещения, не поставленные на кадастровый учет и иные подобные объекты) будут включены в состав общего имущества.
2. Следить за данными ГИС ЖКХ и знать число помещений в собственном доме. Если часть общих помещений выведена из состава общего имущества, то на новых собственников выставляются квитанции на оплату услуг ЖКХ. Значит, на них заводится лицевой счет, что отражается в ГИС ЖКХ. Если помещений становится больше, значит, нужно понять за счет чего это произошло.
3. Запросить реестр собственников у управляющей организации. Несмотря на то, что получить его с 1 марта 2023 года в Росреестре нельзя, в ЖК РФ для управляющей домом организации пока еще осталась обязанность предоставлять его в течение 5 дней с даты обращения любому обратившемуся собственнику (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Данные с этого реестра могут быть проанализированы.
4. Сделать запрос в адрес управляющей организации и застройщика о количестве жилых или нежилых помещений. И исходя из ответа сравнить их формальное число в ответе на обращение с фактическим.
5. Потребовать от управляющей организации ознакомить собственника с проектной документацией на дом. В ней может быть указано первоначальное назначение выведенного помещения, что в дальнейшем послужит основанием для подачи иска об признании права общей долевой собственности в виде общего имущества на объект. Впрочем, в ознакомлении с такими документами может быть отказано, тогда истребовать их придется через суд в ходе самой тяжбы.
Постоянный мониторинг собственного имущества позволят свести возможные злоупотребления к минимуму или своевременно их пресекать.
Ситуация банкротства управляющей организации и застройщика: важная позиция Верховного суда 16.08.2023
Если помещения незаконно распроданы, деньги выведены и успешно «освоены», а УК или застройщик проходят процедуру банкротства, то получить информацию о реальном состоянии объекта недвижимости будет значительно сложнее. В этом случае единственно верной стратегией будет внимательно следить за банкротным делом, а именно за включением активов в конкурсную массу и их последующей распродажи с торгов.
Вот типичная московская история, когда ТСЖ не позволило отобрать в конкурсную массу нежилое помещение дома, где располагался индивидуальный тепловой пункт (ИТП).
Застройщик «Интелнет Связь» построил в Москве ЖК «Скай Паркс», а потом обанкротился. Суд назначил управляющего, который всеми силами стал пытаться наполнить конкурсную массу активами, чтобы расплатиться перед кредиторами.
Под раздачу попало и нежилое техпомещение в доме площадью 15 кв метров, в котором располагалось ИТП. Оно даже было выставлено на торги и его даже успели продать за 351 тыс. рублей победителю торгов. Но ТСЖ, созданное в доме, успело вовремя вмешаться и оспорить сами торги. Дело дошло до Верховного суда, который сделал важные выводы:
● несмотря на наличие в ЕГРН записи о застройщике как владельце помещения ИТП, фактически оно принадлежит собственникам, т.к. выступает общим имуществом;
● ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» — это лицо, которое имеет право защищать имущественные интересов собственников, т.к. это прописано в Уставе товарищества (Определение Верховного суда от 16.08.2023 по делу № 305-ЭС23-662).
Самым важным здесь выступает вывод суда о том, что первостепенное значение здесь имеет не запись ЕГРН, а само предназначение помещение. Застройщик оформил помещение с ИТП на себя, но фактически этот объект — общее имущество.
Причем в данном случае построенный объект — это апартаменты, а не многоквартирный дом. А апартаменты почти никак не регулируются на уровне закона. Но новые поправки в ГК РФ, которые заработают в октябре 2023 и определяют состав общего имущества даже в апартаментах, в будущем позволят эффективнее защищать права собственников в подобных спорах.
Внимательная и активная позиция собственников, в том числе их включенность в судебные процессы, контроль за этими процессами даже в случае банкротства застройщика или управляющей организации способны свести к минимуму злоупотребления.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Потому что нет контроля. Чаще всего это происходит на этапе строительства дома или до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К примеру, у помещения, которое изначально предполагалось как колясочная или лифтерская, меняется назначение, на него регистрируется право собственности, после чего помещение распродается.
Много проблем возникает с недвижимостью, которая не имеет прямого регулирования, например, апартаментами. Тут вообще полный правовой коллапс, теоретически все общее имущество, даже земля, могут быть зарегистрированы на застройщика и это обеспечивает полный контроль на недвижимостью и бесправием собственников.
Впрочем, проблем хватает и с многоквартирными домами, их имущество тоже уводят. Например, мы рассказывали про ситуации, когда застройщик умудрялся распродать крышную котельную, которая изначально предназначалась для предоставления коммунальных услуг собственникам с низким тарифом.
Одним словом, причины таких злоупотреблений складываются из трех компонентов:
— недобросовестного поведения застройщика или управляющей организации (жажда наживы);
— отсутствия правового регулирования (апартаменты и им подобные объекты) или отсутствия рабочих механизмов контроля;
— безразличия собственников к судьбе собственного дома и составу общего имущества.
Тактики контроля за составом общего имущества
Все описанные ниже тактики применимы к разным ситуациям: где-то они подходят, а где-то нет. Мы говорим про общие механизмы, которые способны защитить интересы собственников, если они столкнулись с фактом текущей или будущей распродажи (увода) их добра.
1. Включение спорных объектов в состав общего имущества. Это самый простой вариант, который можно реализовать через общее собрание. Правовое основание: пп. 1 п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Всегда полезно знать, что входит в состав общего имущества, где граница по внешним сетям, есть ли какие-то помещения или части дома, которые можно использовать в интересах собственников на коммерческой основе (например, сдавать в аренду).
Итогом этой процедуры будет протокол общего собрания собственников, в котором спорные части дома (например, помещения, не поставленные на кадастровый учет и иные подобные объекты) будут включены в состав общего имущества.
2. Следить за данными ГИС ЖКХ и знать число помещений в собственном доме. Если часть общих помещений выведена из состава общего имущества, то на новых собственников выставляются квитанции на оплату услуг ЖКХ. Значит, на них заводится лицевой счет, что отражается в ГИС ЖКХ. Если помещений становится больше, значит, нужно понять за счет чего это произошло.
3. Запросить реестр собственников у управляющей организации. Несмотря на то, что получить его с 1 марта 2023 года в Росреестре нельзя, в ЖК РФ для управляющей домом организации пока еще осталась обязанность предоставлять его в течение 5 дней с даты обращения любому обратившемуся собственнику (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Данные с этого реестра могут быть проанализированы.
4. Сделать запрос в адрес управляющей организации и застройщика о количестве жилых или нежилых помещений. И исходя из ответа сравнить их формальное число в ответе на обращение с фактическим.
5. Потребовать от управляющей организации ознакомить собственника с проектной документацией на дом. В ней может быть указано первоначальное назначение выведенного помещения, что в дальнейшем послужит основанием для подачи иска об признании права общей долевой собственности в виде общего имущества на объект. Впрочем, в ознакомлении с такими документами может быть отказано, тогда истребовать их придется через суд в ходе самой тяжбы.
Постоянный мониторинг собственного имущества позволят свести возможные злоупотребления к минимуму или своевременно их пресекать.
Ситуация банкротства управляющей организации и застройщика: важная позиция Верховного суда 16.08.2023
Если помещения незаконно распроданы, деньги выведены и успешно «освоены», а УК или застройщик проходят процедуру банкротства, то получить информацию о реальном состоянии объекта недвижимости будет значительно сложнее. В этом случае единственно верной стратегией будет внимательно следить за банкротным делом, а именно за включением активов в конкурсную массу и их последующей распродажи с торгов.
Вот типичная московская история, когда ТСЖ не позволило отобрать в конкурсную массу нежилое помещение дома, где располагался индивидуальный тепловой пункт (ИТП).
Застройщик «Интелнет Связь» построил в Москве ЖК «Скай Паркс», а потом обанкротился. Суд назначил управляющего, который всеми силами стал пытаться наполнить конкурсную массу активами, чтобы расплатиться перед кредиторами.
Под раздачу попало и нежилое техпомещение в доме площадью 15 кв метров, в котором располагалось ИТП. Оно даже было выставлено на торги и его даже успели продать за 351 тыс. рублей победителю торгов. Но ТСЖ, созданное в доме, успело вовремя вмешаться и оспорить сами торги. Дело дошло до Верховного суда, который сделал важные выводы:
● несмотря на наличие в ЕГРН записи о застройщике как владельце помещения ИТП, фактически оно принадлежит собственникам, т.к. выступает общим имуществом;
● ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» — это лицо, которое имеет право защищать имущественные интересов собственников, т.к. это прописано в Уставе товарищества (Определение Верховного суда от 16.08.2023 по делу № 305-ЭС23-662).
Самым важным здесь выступает вывод суда о том, что первостепенное значение здесь имеет не запись ЕГРН, а само предназначение помещение. Застройщик оформил помещение с ИТП на себя, но фактически этот объект — общее имущество.
Причем в данном случае построенный объект — это апартаменты, а не многоквартирный дом. А апартаменты почти никак не регулируются на уровне закона. Но новые поправки в ГК РФ, которые заработают в октябре 2023 и определяют состав общего имущества даже в апартаментах, в будущем позволят эффективнее защищать права собственников в подобных спорах.
Внимательная и активная позиция собственников, в том числе их включенность в судебные процессы, контроль за этими процессами даже в случае банкротства застройщика или управляющей организации способны свести к минимуму злоупотребления.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
