Общее собрание. Какие вопросы будут лишними, а какие обязательны: разбираем удачные и неудачные примеры
07.12.2021
09:00
7 декабря 2021 в 9:00
Нередко инициаторы собраний или лица, которые готовят протокол, не соблюдают корректность процедуры. В повестку включаются лишние вопросы или формулировки, противоречащие законодательству. Разберем некоторые примеры конструирования повестки.
Базовые требования, нормы Минстроя России и ЖК РФ
Общее собрание – это орган управления многоквартирным домом. Именно на общем собрании собственники определяют способ управления и решают те вопросы, которые отнесены к его компетенции.
Варианты повестки вопросов общего собрания следуют из:
- ст. 44 ЖК РФ (определяет компетенцию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома) и ст. 145 ЖК РФ (определяет компетенцию общего собрания членов ТСЖ);
- требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр (далее – Требования № 44) - устанавливают общеорганизационные вопросы по проведению собрания.
Основные проблемы по ничтожности повестки общего собрания
Общее собрание будет являться ничтожным в том случае, если решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
Например, в повестку вопросов включается предложение о смене теплоснабжающей организации на другую, с более низким тарифом. Закон этого не допускает, поскольку договор теплоснабжения может быть заключен только с той ТСО, в чьи сети подключены инженерные сети дома. В этой части решение будет являться ничтожным, подобные решения бессмысленны, не отнесены к компетенции общего собрания собственников и бесполезны.
Смешение повесток собраний собственников и членов ТСЖ
Собрание собственников и членов ТСЖ – два разных типа собрания с собственной компетенцией, которая определена в законе. Это подтверждается судебной практикой.
Так, суд указал, что собрание не могло являться одновременно общим собранием членов ТСЖ и собственников помещений в МКД, поскольку законом такой формы собраний не предусмотрено, и действующим законодательством предусмотрены разные компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ, а также порядок проведения таких собраний и подсчета голосов (решение Железнодорожного суда г. Пензы от 11.10.2021 г. по делу № 2-1361/2021).
Кроме того, есть отдельная компетенция общего собрания членов ЖСК (ст. 117 ЖК РФ) и она также отличается от компетенции общего собрания членов и собственников.
Организационные вопросы повестки общего собрания
Сюда относится вопрос выбора председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии. Другие организационные вопросы выносить на голосование не требуется.
Протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов (п. 4 Требований № 44).
Собрание может быть проведено без выбора председателя и членов счетной комиссии. Если предложенные кандидатуры были отклонены, то протокол общего собрания подписывается инициатором проведенного общего собрания (п. 23 Требований № 44).
Закон не допускает объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов (п. 17 Требований № 44). Однако вопрос о выборе председателя, секретаря и членов счетной комиссии по своей логике является одним общеорганизационным вопросом. Поэтому имеет смысл включить его в один вопрос, а не разбирать на три самостоятельных.
Неудачные формулировки
Разобрать все потенциально неудачные формулировки мы не сможем. Однако далее будут приведены те формулировки, с которым автор реально сталкивался.
Итак, примеры непродуманных формулировок повестки вопросов:
- о принятии решения о проведении общего собрания в очно-заочной форме (отдельно данный вопрос на голосование выносить не нужно, вид собрания определяет инициатор на этапе подготовки сообщения о проведении общего собрания в порядке п. 4 ст. 45 ЖК РФ);
- о принятии решения о расторжении договора управления с одновременным вопросом о расторжении договора управления и эксплуатационного обслуживания подземного паркинга (вопрос бессмысленный, поскольку есть единый договор управления многоквартирным домом, частью которого является паркинг, и именно на основании данного договора управления многоквартирный дом внесен в реестр лицензий за данной управляющей организацией);
- о принятии решения об определении срока продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования (бесполезный вопрос, поскольку такие сроки определяет инициатор собрания, это его исключительное право);
- избрание уполномоченного лица для расторжения договора управления с управляющей организацией от имени всех собственников помещений (не влекущий правовые последствия вопрос, поскольку моментом расторжения, т.е. реализации решений собственников – будет внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ; специально ничего подписывать не требуется);
- определение места хранения материалов протокола общего собрания (в силу прямой нормы п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ подлинники протоколов общих собрания передаются на хранение в течение 3 лет в орган государственного жилищного надзора; специально голосовать за это не требуется, а вот указать место хранения протокола нужно, но не виде отдельного вопроса, а самостоятельного реквизита протокола общего собрания (пп. «Е» п. 4 Требований № 44).
Удачные формулировки
Они достигаются тогда, когда полностью основаны на законе. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка (п. 17 Требований № 44).
Например, чтобы распределять общедомовое потребление коммунальных ресурсов по фактическим показаниям общедомового прибора учета, необходимо воспользоваться следующей сложной и непонятной формулировкой из п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ: «О принятии решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации».
Конечно, такое звучание вопроса не будет понятно многим жителям и вызовет у них раздражение. Но в силу прямого требования закона именно такая редакция вопроса будет являться правильной.
Поэтому, проводя собрание, не следует перегружать повестку вопросов лишними вопросами, а те вопросы, которые выносятся на голосование, должны быть выверены и соответствовать норме закона.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Базовые требования, нормы Минстроя России и ЖК РФ
Общее собрание – это орган управления многоквартирным домом. Именно на общем собрании собственники определяют способ управления и решают те вопросы, которые отнесены к его компетенции.
Варианты повестки вопросов общего собрания следуют из:
- ст. 44 ЖК РФ (определяет компетенцию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома) и ст. 145 ЖК РФ (определяет компетенцию общего собрания членов ТСЖ);
- требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр (далее – Требования № 44) - устанавливают общеорганизационные вопросы по проведению собрания.
Основные проблемы по ничтожности повестки общего собрания
Общее собрание будет являться ничтожным в том случае, если решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
Например, в повестку вопросов включается предложение о смене теплоснабжающей организации на другую, с более низким тарифом. Закон этого не допускает, поскольку договор теплоснабжения может быть заключен только с той ТСО, в чьи сети подключены инженерные сети дома. В этой части решение будет являться ничтожным, подобные решения бессмысленны, не отнесены к компетенции общего собрания собственников и бесполезны.
Смешение повесток собраний собственников и членов ТСЖ
Собрание собственников и членов ТСЖ – два разных типа собрания с собственной компетенцией, которая определена в законе. Это подтверждается судебной практикой.
Так, суд указал, что собрание не могло являться одновременно общим собранием членов ТСЖ и собственников помещений в МКД, поскольку законом такой формы собраний не предусмотрено, и действующим законодательством предусмотрены разные компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ, а также порядок проведения таких собраний и подсчета голосов (решение Железнодорожного суда г. Пензы от 11.10.2021 г. по делу № 2-1361/2021).
Кроме того, есть отдельная компетенция общего собрания членов ЖСК (ст. 117 ЖК РФ) и она также отличается от компетенции общего собрания членов и собственников.
Организационные вопросы повестки общего собрания
Сюда относится вопрос выбора председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии. Другие организационные вопросы выносить на голосование не требуется.
Протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов (п. 4 Требований № 44).
Собрание может быть проведено без выбора председателя и членов счетной комиссии. Если предложенные кандидатуры были отклонены, то протокол общего собрания подписывается инициатором проведенного общего собрания (п. 23 Требований № 44).
Закон не допускает объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов (п. 17 Требований № 44). Однако вопрос о выборе председателя, секретаря и членов счетной комиссии по своей логике является одним общеорганизационным вопросом. Поэтому имеет смысл включить его в один вопрос, а не разбирать на три самостоятельных.
Неудачные формулировки
Разобрать все потенциально неудачные формулировки мы не сможем. Однако далее будут приведены те формулировки, с которым автор реально сталкивался.
Итак, примеры непродуманных формулировок повестки вопросов:
- о принятии решения о проведении общего собрания в очно-заочной форме (отдельно данный вопрос на голосование выносить не нужно, вид собрания определяет инициатор на этапе подготовки сообщения о проведении общего собрания в порядке п. 4 ст. 45 ЖК РФ);
- о принятии решения о расторжении договора управления с одновременным вопросом о расторжении договора управления и эксплуатационного обслуживания подземного паркинга (вопрос бессмысленный, поскольку есть единый договор управления многоквартирным домом, частью которого является паркинг, и именно на основании данного договора управления многоквартирный дом внесен в реестр лицензий за данной управляющей организацией);
- о принятии решения об определении срока продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования (бесполезный вопрос, поскольку такие сроки определяет инициатор собрания, это его исключительное право);
- избрание уполномоченного лица для расторжения договора управления с управляющей организацией от имени всех собственников помещений (не влекущий правовые последствия вопрос, поскольку моментом расторжения, т.е. реализации решений собственников – будет внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ; специально ничего подписывать не требуется);
- определение места хранения материалов протокола общего собрания (в силу прямой нормы п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ подлинники протоколов общих собрания передаются на хранение в течение 3 лет в орган государственного жилищного надзора; специально голосовать за это не требуется, а вот указать место хранения протокола нужно, но не виде отдельного вопроса, а самостоятельного реквизита протокола общего собрания (пп. «Е» п. 4 Требований № 44).
Удачные формулировки
Они достигаются тогда, когда полностью основаны на законе. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка (п. 17 Требований № 44).
Например, чтобы распределять общедомовое потребление коммунальных ресурсов по фактическим показаниям общедомового прибора учета, необходимо воспользоваться следующей сложной и непонятной формулировкой из п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ: «О принятии решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации».
Конечно, такое звучание вопроса не будет понятно многим жителям и вызовет у них раздражение. Но в силу прямого требования закона именно такая редакция вопроса будет являться правильной.
Поэтому, проводя собрание, не следует перегружать повестку вопросов лишними вопросами, а те вопросы, которые выносятся на голосование, должны быть выверены и соответствовать норме закона.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
