Изменения законов в ЖКХ 2023 году
18.12.2023
10:00
18 декабря 2023 в 10:00
Редакция продолжает подводить итоги уходящего года. В первой части рассказали про тенденции российского рынка жилищного управления. А теперь вспоминаем законы, которыми нас порадовал или огорчил 2023 год.
Запрет на смену УК в течение первого года ее работы
Напомним, что речь шла про то, то отказаться от работы УК в течение первого года ее работы можно только в двух случаях:
● если управляющая организация не выполняла условия договора управления многоквартирным домом;
● или при создании ТСЖ, т.е. смене способа управления многоквартирным домом.
Норма предполагалась как способ защиты от рейдеров, но по факту она лишь дополнительно стимулировала рейдерство. Внезапного рейдера, пришедшего в дом на «липовом» протоколе сменить стало практически невозможно.
Опять же, крайне неоднозначная процедура определения факта невыполнения условий договора управления многоквартирным домом — приводит к злоупотреблениям со стороны ГЖИ, которые или же отказывают на право смены УК в течение годичного моратория, или же соглашаются на него при отсутствии к тому оснований. Итогом нормы стало бесправие рынка жилищных услуг, риски бизнеса, который могут отобрать в любой момент, возросли.
Ввели в Гражданский кодекс определение для гибридной недвижимости
Речь про подглаву «Общее имущество собственников недвижимых вещей». Введено сразу четыре полезных для цеха статьи (259.1, 259.2, 259.3 и 259.4), которыми урегулирован ряд спорных вопросов по разнородной гибридной недвижимости. Четко определено, что у таких объектов есть общее имущество, а бремя расходов по его содержанию несут собственники объектов.
Конечно, не хватает многих частностей. Ведь в новом законе нет прямой отсылки к жилищному законодательству (например, при подготовке протоколов общих собраний), а потому приходится применять жилищное право по аналогии, что не всегда верно. Но даже в такой ситуации регулирование вопросов общего имущества собственников недвижимых вещей — это очень хорошо для цеха, т.к. механизм вносит правовую определенность в вопросы управления и эксплуатации.
Ввели новые требования к газовой безопасности, которые уже заработали
Тема у всех на слуху, прежде всего, необходимостью перезаключения договоров управления, а также внесения изменений в уставы ТСЖ/ЖСК, если обслуживаемые дома газовые. Хотя это скорее косвенные проблемы нового регулирования. А главное то, что:
● заключать договоры на ВДГО и ВКГО можно только со специализированными организациями, связанными с Газпромом;
● внесли в ЖК РФ отдельную статью (157.3 «Условия предоставления коммунальной услуги газоснабжения»), на взгляд автора, совершенно излишнюю, потому что все, что в ней написано уже было прописано в отраслевом законодательстве).
В итоге цены на обслуживание ВДГО и ВКГО, естественно, вырастут, т.к. это будет следствием монополизации рынка услуг.
В следующем году цех ожидает колоссального роста штрафных санкций (в 10 раз) за отсутствие договоров на ВДГО и ВКГО, а также в случае недопуска газовщиков к газопотребляющему оборудования. Пока такой закон прошел первое чтение (законопроект № 395162-8), но возможно, что в дальнейшем аппетиты газовщиков на штрафы слегка умерят, хотя общий тренд на повышение штрафных санкций останется.
Ужесточили требования готовности к отопительному периоду
Для чего внесли изменения в Правила оценки готовности к отопительному периоду, утв. Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103. Теперь основанием выдачи паспорта готовности к отопительному периоду стало наличие актов о проверке состояния дымовых и вентиляционных каналов перед отопительным периодом у потребителей тепловой энергии, являющихся лицами, осуществляющими в соответствии с жилищным законодательством управление многоквартирным домом.
Хотя нельзя сказать, что все тут же кинулись эти проверки проводить. Ведь получить акт о проверке состояния дымовых и вентиляционных каналов и провести саму проверку — это не одно и тоже.
Ряд решений по капремонту (в объектах культурного наследия, закупке товаров на нужны капремонта)
Можно сказать, что цех эти новшества почти не заметил.
Во-первых, определили, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия — проводятся в соответствии с ЖК РФ (п. 6 ст. 166 ЖК РФ).
Во-вторых, орган государственной власти субъекта РФ вправе принять решение о наделении регионального оператора полномочием по закупке товаров (материалов и оборудования, в том числе высокотехнологичного оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту (п. 3 ст. 167 ЖК РФ). Считается, что это поможет в борьбе с инфляционными проблемами, которые способны приводить к частичному срыву программ капремонтов.
Попытки упорядочить процедуру проведения общих собраний
Депутаты продолжили изобретать и вводить в действие нормы, которые вместо помощи борьбы с подделками голосов — лишь усложняют и без того непростую процедуру проведения общего собрания. Все это похоже на известную басню, когда проказница-Мартышка, Осёл, Козёл, да косолапый Мишка, затеяли сыграть Квартет. В итоге:
● регламентировали часть процедур при голосовании через ГИС ЖКХ;
● а также очень образно прописали, что при очной при очно-заочном голосовании теперь нужно передавать инициатору общего собрания «оформленные в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования, указанной в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Решение проблемы подделки предлагалось автором много раз — уведомление через портал Госуслуг и возможность арбитража (чтобы заявить, что «Я не голосовал»). Однако вместо этого нормы загромождаются крайне тяжелыми для понимания формулировками.
Сделали прямые договоры с ресурсниками вечными
Изменение и (или) расторжение договора с ресурсником будет возможно только при получении согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, перейти на «прямые» договоры можно только с даты, указанной в решении общего собрания собственников. Если даты нет, то не позднее чем через 90 дней после получения протокола ресурсником (заказным письмом или вручением под роспись).
Существующая практика прямых договоров не идеальна. И иногда от такой схемы работы с ресурсником действительно лучше отказаться, например, чтобы наладить коммерческий учет. Включение в обязательные условия «согласия всех собственников» — продолжение линии бесправия жильцов перед ресурсником.
Расширили полномочия председателя совета дома
Теперь, чтобы выступать в суде по делам дома, доверенность от остальных жителей не требуется (пп. 5 п. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Закон подается как некое расширение прав собственников, но в реальности он мало на что повлияет. Председатель совета дома, будучи собственником, всегда может выступать от своего имени. В любом деле он надлежащий истец или третье лицо как собственник. Но самое главное, что предоставление полномочий председателю совета дома судиться без доверенностей не добавит ему никакой правосубъектности. Либо он действует как собственник (физическое лицо и участник процесса), либо нужно юридическое лицо (например, членство в ТСЖ).
Комиссию за прием ЖКХ платежей будут платить почти все
Наконец, в завершении. Долго «носились» с законом об отмене комиссии за прием платежей, но в итоге банковское лобби взяло свое. Теперь отмена комиссии за ЖКХ будет только для нуждающихся в социальной поддержке и перечень таких лиц установит правительство (в частности, от комиссий освободят пенсионеров).
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Напомним, что речь шла про то, то отказаться от работы УК в течение первого года ее работы можно только в двух случаях:
● если управляющая организация не выполняла условия договора управления многоквартирным домом;
● или при создании ТСЖ, т.е. смене способа управления многоквартирным домом.
Норма предполагалась как способ защиты от рейдеров, но по факту она лишь дополнительно стимулировала рейдерство. Внезапного рейдера, пришедшего в дом на «липовом» протоколе сменить стало практически невозможно.
Опять же, крайне неоднозначная процедура определения факта невыполнения условий договора управления многоквартирным домом — приводит к злоупотреблениям со стороны ГЖИ, которые или же отказывают на право смены УК в течение годичного моратория, или же соглашаются на него при отсутствии к тому оснований. Итогом нормы стало бесправие рынка жилищных услуг, риски бизнеса, который могут отобрать в любой момент, возросли.
Ввели в Гражданский кодекс определение для гибридной недвижимости
Речь про подглаву «Общее имущество собственников недвижимых вещей». Введено сразу четыре полезных для цеха статьи (259.1, 259.2, 259.3 и 259.4), которыми урегулирован ряд спорных вопросов по разнородной гибридной недвижимости. Четко определено, что у таких объектов есть общее имущество, а бремя расходов по его содержанию несут собственники объектов.
Конечно, не хватает многих частностей. Ведь в новом законе нет прямой отсылки к жилищному законодательству (например, при подготовке протоколов общих собраний), а потому приходится применять жилищное право по аналогии, что не всегда верно. Но даже в такой ситуации регулирование вопросов общего имущества собственников недвижимых вещей — это очень хорошо для цеха, т.к. механизм вносит правовую определенность в вопросы управления и эксплуатации.
Ввели новые требования к газовой безопасности, которые уже заработали
Тема у всех на слуху, прежде всего, необходимостью перезаключения договоров управления, а также внесения изменений в уставы ТСЖ/ЖСК, если обслуживаемые дома газовые. Хотя это скорее косвенные проблемы нового регулирования. А главное то, что:
● заключать договоры на ВДГО и ВКГО можно только со специализированными организациями, связанными с Газпромом;
● внесли в ЖК РФ отдельную статью (157.3 «Условия предоставления коммунальной услуги газоснабжения»), на взгляд автора, совершенно излишнюю, потому что все, что в ней написано уже было прописано в отраслевом законодательстве).
В итоге цены на обслуживание ВДГО и ВКГО, естественно, вырастут, т.к. это будет следствием монополизации рынка услуг.
В следующем году цех ожидает колоссального роста штрафных санкций (в 10 раз) за отсутствие договоров на ВДГО и ВКГО, а также в случае недопуска газовщиков к газопотребляющему оборудования. Пока такой закон прошел первое чтение (законопроект № 395162-8), но возможно, что в дальнейшем аппетиты газовщиков на штрафы слегка умерят, хотя общий тренд на повышение штрафных санкций останется.
Ужесточили требования готовности к отопительному периоду
Для чего внесли изменения в Правила оценки готовности к отопительному периоду, утв. Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103. Теперь основанием выдачи паспорта готовности к отопительному периоду стало наличие актов о проверке состояния дымовых и вентиляционных каналов перед отопительным периодом у потребителей тепловой энергии, являющихся лицами, осуществляющими в соответствии с жилищным законодательством управление многоквартирным домом.
Хотя нельзя сказать, что все тут же кинулись эти проверки проводить. Ведь получить акт о проверке состояния дымовых и вентиляционных каналов и провести саму проверку — это не одно и тоже.
Ряд решений по капремонту (в объектах культурного наследия, закупке товаров на нужны капремонта)
Можно сказать, что цех эти новшества почти не заметил.
Во-первых, определили, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия — проводятся в соответствии с ЖК РФ (п. 6 ст. 166 ЖК РФ).
Во-вторых, орган государственной власти субъекта РФ вправе принять решение о наделении регионального оператора полномочием по закупке товаров (материалов и оборудования, в том числе высокотехнологичного оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту (п. 3 ст. 167 ЖК РФ). Считается, что это поможет в борьбе с инфляционными проблемами, которые способны приводить к частичному срыву программ капремонтов.
Попытки упорядочить процедуру проведения общих собраний
Депутаты продолжили изобретать и вводить в действие нормы, которые вместо помощи борьбы с подделками голосов — лишь усложняют и без того непростую процедуру проведения общего собрания. Все это похоже на известную басню, когда проказница-Мартышка, Осёл, Козёл, да косолапый Мишка, затеяли сыграть Квартет. В итоге:
● регламентировали часть процедур при голосовании через ГИС ЖКХ;
● а также очень образно прописали, что при очной при очно-заочном голосовании теперь нужно передавать инициатору общего собрания «оформленные в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования, указанной в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Решение проблемы подделки предлагалось автором много раз — уведомление через портал Госуслуг и возможность арбитража (чтобы заявить, что «Я не голосовал»). Однако вместо этого нормы загромождаются крайне тяжелыми для понимания формулировками.
Сделали прямые договоры с ресурсниками вечными
Изменение и (или) расторжение договора с ресурсником будет возможно только при получении согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, перейти на «прямые» договоры можно только с даты, указанной в решении общего собрания собственников. Если даты нет, то не позднее чем через 90 дней после получения протокола ресурсником (заказным письмом или вручением под роспись).
Существующая практика прямых договоров не идеальна. И иногда от такой схемы работы с ресурсником действительно лучше отказаться, например, чтобы наладить коммерческий учет. Включение в обязательные условия «согласия всех собственников» — продолжение линии бесправия жильцов перед ресурсником.
Расширили полномочия председателя совета дома
Теперь, чтобы выступать в суде по делам дома, доверенность от остальных жителей не требуется (пп. 5 п. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Закон подается как некое расширение прав собственников, но в реальности он мало на что повлияет. Председатель совета дома, будучи собственником, всегда может выступать от своего имени. В любом деле он надлежащий истец или третье лицо как собственник. Но самое главное, что предоставление полномочий председателю совета дома судиться без доверенностей не добавит ему никакой правосубъектности. Либо он действует как собственник (физическое лицо и участник процесса), либо нужно юридическое лицо (например, членство в ТСЖ).
Комиссию за прием ЖКХ платежей будут платить почти все
Наконец, в завершении. Долго «носились» с законом об отмене комиссии за прием платежей, но в итоге банковское лобби взяло свое. Теперь отмена комиссии за ЖКХ будет только для нуждающихся в социальной поддержке и перечень таких лиц установит правительство (в частности, от комиссий освободят пенсионеров).
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
