Временная управляющая организация: почему с ней не стоит связываться ни жителям, ни самим УК
23.01.2023
10:00
23 января 2023 в 10:00
На 2022 год в России признаны аварийными порядка 19 млн кв. м жилья. Причем ежегодный прирост жилья такой категории будет составлять не менее 2 млн кв. м. Речь идет про тысячи проблемных домов, которыми никто не хочет управлять. Чтобы дома не оставались без управления власти придумали институт «временных УК». Разбираем все «подводные камни» по этому вопросу.
Что такое временная УК и откуда она взялась
Управление многоквартирным домами — предпринимательская деятельность. УК ищут выгоду, занимаясь эксплуатацией на платной основе. Объекты жилого фонда различаются по степени выгодности их обслуживания. Какие-то дома очень выгодны, отдельные — идут середнячком, а некоторые — убыточные, которые загоняют УК в дополнительные расходы. Общее правило таково: чем крупнее дом, тем выгоднее его обслуживать. Впрочем, так бывает не всегда. Иногда выгодно обслуживать группу небольших домов, особенно если организовать в локации рядом с ними эксплуатационный участок.
Есть отдельная группа домов, которые не может выгодной не при каких обстоятельствах. Речь идет про старый жилфонд. Причем сюда относятся как дома, признанные в установленном порядке аварийными, так и не признанные, но сути своей обветшалые. Их невозможно полноценно эксплуатировать, поскольку принимая в управление такой дом, УК вне зависимости от сбора с него денежных средств обязана обеспечить выполнение в отношении такого объекта обязательных требований (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Ссылка на то, что дом аварийный, а тариф недостаточный — не может быть основанием для освобождения УК от несения этого бремени обязанностей по надлежащей эксплуатации аварийного жилфонда.
Понимая, что речь идет про сотни тысяч людей, местные и региональные власти не способны моментально всех их расселить, а аварийные или просто старые дома — снести. А раз так, то эти дома нужно эксплуатировать.
Ни одна здравомыслящая УК не станет брать добровольно в управление такой жилфонд. Поэтому в конце 2018 года был введен институт временных управляющих организаций. В законе это называется длинно и сложно: «управляющая организация для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация». Их работу регулирует п. 17 ст. 161 ЖК РФ, а также специальный порядок их определения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.
На ГИС ЖКХ есть интересная статистика по временным УК.
За период с 1 января по 1 декабря 2022 года в реестре временных УК числится 1918 компаний (9,78% от общего числа). По собственному заявлению включено 1119 компаний, а по итогам конкурсов 831 компания, исключено 22 компании. Данная статистика может быть не до конца актуальной, потому что ОМСУ не оперативно вносят сведения на ГИС ЖКХ, но в целом показательна: лишь десятая часть рынка УК имеет отношение к временным УК.
Как становятся временными УК
Реестр временных УК формирует орган местного самоуправления (или администрация города или городское управление ЖКХ). Поскольку добровольно УК в этот реестр чаще всего попадать не хотят (мало кто хочет управлять опасным аварийным жилфондом), власти предусмотрели следующее: каждый раз, как УК принимает участие в городском конкурсе на право управления жилфондом (нормальным и экономически обоснованным), такая УК моментально включается в реестр временных.
В законе это прописано так: управляющие организации включаются в перечень организаций в соответствии с датой подачи управляющими организациями заявлений о включении их в перечень организаций или датой составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе (в хронологическом порядке).
Соответственно, как только УК попадает в реестр временных управляющих организаций, ее можно назначить таковой в отношении ветхого жилфонда (при ряде процедур, которые описаны ниже). То есть, оформляя конкурсную заявку УК одновременно дает свое согласие на включение в реестр временных УК.
Это было сделано специально: чтобы УК «охотились» не только за хорошими домами, но и получали в довесок еще и аварийный и ветхий жилфонд.
Даже аварийный жилфонд имеет статус многоквартирного дома (если в нем две и более квартиры, а также есть общее имущество). А значит, он должен пройти по процедуре конкурса.
Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс. По его итогам на аварийный жилфонд никакой УК, разумеется, не заявляется. После этого местная власть определяет в качестве временной УК, которая указана в специальном реестре.
УК назначается по принципу того, у кого меньше домов. Причем дома должны быть назначены на основании решения уполномоченного органа. Максимальный срок управления таким объектом — не более одного года (п. 17 ст. 161 ЖК РФ). Потом нужно снова проводить открытый конкурс и как он не состоится назначать новую УК из перечня.
Если число домов одинаковое, что временной УК становится та, которая будет первой в очереди, а очередь определяется хронологически. Очередность и число домов можно проверить через ГИС ЖКХ и Реестр управляющих организаций и решений об определении управляющих организаций.
Если УК становится назначенной в качестве временной — она не будет выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг. То есть, договоры ресурсоснабжения заключаются только на общедомовое потребление.
Стратегия для УК и для жителей
Особенность института временных УК в том, что целеполагание органа местного самоуправления, УК и жителей совершенно не совпадает.
1) УК полностью не заинтересованы брать в управление то, что на цеховом сленге называется «шлак» (т.е. аварийный и старый жилфонд). Поэтому подавая заявление на участие в открытом конкурсе по экономически выгодным домам нужно не забывать подать заявление на исключение из перечня временных УК.
Правда, есть судебная практика, которая не позволяет уйти из этого реестра, ничего не взяв из старого жилья. Она основана на положении абз. 3 п. 8 Правил № 1616, где сказано, что управляющая организация, определенная решением об определении управляющей организации для управления хотя бы одним многоквартирным домом, вправе подать заявление об исключении из перечня организаций, на основании которого она подлежит исключению из перечня организаций. То есть, сначала нужно получить ветхий дом в управление, а уже затем уйти.
Впрочем, интерес к проблемным домам может быть у муниципальных УК, которые «управляют» сотнями подобных проблемных объектов и иногда получают за это муниципальную субсидию.
2) Местные власти (уполномоченный орган) заинтересованы в том, чтобы «раскидать» все проблемные дома за УК, которые и будут нести за это ответственность. Поскольку если на территории муниципального образования будут дома без управления, то ОМСУ получит взыскание от прокуратуры за то, что плохо работает по жилфонду.
3) Жители проблемных домов заинтересованы в том, что их дом не оставался без управления и можно было спросить хотя бы с кого-то. Понятно, что полноценно обслуживать их не получится (тем более, если дом под снос), но какие-то минимальные вещи выполнить УК вполне возможно.
Что касается жителей экономически выгодных домов, которые думают о том, приглашать ли к ним в дом муниципальную или любую крупную УК, которая обслуживает аварийный жилфонд, ответ тут очевиден: не нужно этого делать.
Управление проблемными домами — это не бизнес. Особенно, если речь про муниципальную УК, учредителем которой является город. Они будет неэффективна и громоздка. К тому же деньгами от экономически выгодного дома она будет перекрывать расходы на эксплуатацию в проблемных домах.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Управление многоквартирным домами — предпринимательская деятельность. УК ищут выгоду, занимаясь эксплуатацией на платной основе. Объекты жилого фонда различаются по степени выгодности их обслуживания. Какие-то дома очень выгодны, отдельные — идут середнячком, а некоторые — убыточные, которые загоняют УК в дополнительные расходы. Общее правило таково: чем крупнее дом, тем выгоднее его обслуживать. Впрочем, так бывает не всегда. Иногда выгодно обслуживать группу небольших домов, особенно если организовать в локации рядом с ними эксплуатационный участок.
Есть отдельная группа домов, которые не может выгодной не при каких обстоятельствах. Речь идет про старый жилфонд. Причем сюда относятся как дома, признанные в установленном порядке аварийными, так и не признанные, но сути своей обветшалые. Их невозможно полноценно эксплуатировать, поскольку принимая в управление такой дом, УК вне зависимости от сбора с него денежных средств обязана обеспечить выполнение в отношении такого объекта обязательных требований (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Ссылка на то, что дом аварийный, а тариф недостаточный — не может быть основанием для освобождения УК от несения этого бремени обязанностей по надлежащей эксплуатации аварийного жилфонда.
Понимая, что речь идет про сотни тысяч людей, местные и региональные власти не способны моментально всех их расселить, а аварийные или просто старые дома — снести. А раз так, то эти дома нужно эксплуатировать.
Ни одна здравомыслящая УК не станет брать добровольно в управление такой жилфонд. Поэтому в конце 2018 года был введен институт временных управляющих организаций. В законе это называется длинно и сложно: «управляющая организация для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация». Их работу регулирует п. 17 ст. 161 ЖК РФ, а также специальный порядок их определения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.
На ГИС ЖКХ есть интересная статистика по временным УК.
За период с 1 января по 1 декабря 2022 года в реестре временных УК числится 1918 компаний (9,78% от общего числа). По собственному заявлению включено 1119 компаний, а по итогам конкурсов 831 компания, исключено 22 компании. Данная статистика может быть не до конца актуальной, потому что ОМСУ не оперативно вносят сведения на ГИС ЖКХ, но в целом показательна: лишь десятая часть рынка УК имеет отношение к временным УК.
Как становятся временными УК
Реестр временных УК формирует орган местного самоуправления (или администрация города или городское управление ЖКХ). Поскольку добровольно УК в этот реестр чаще всего попадать не хотят (мало кто хочет управлять опасным аварийным жилфондом), власти предусмотрели следующее: каждый раз, как УК принимает участие в городском конкурсе на право управления жилфондом (нормальным и экономически обоснованным), такая УК моментально включается в реестр временных.
В законе это прописано так: управляющие организации включаются в перечень организаций в соответствии с датой подачи управляющими организациями заявлений о включении их в перечень организаций или датой составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе (в хронологическом порядке).
Соответственно, как только УК попадает в реестр временных управляющих организаций, ее можно назначить таковой в отношении ветхого жилфонда (при ряде процедур, которые описаны ниже). То есть, оформляя конкурсную заявку УК одновременно дает свое согласие на включение в реестр временных УК.
Это было сделано специально: чтобы УК «охотились» не только за хорошими домами, но и получали в довесок еще и аварийный и ветхий жилфонд.
Даже аварийный жилфонд имеет статус многоквартирного дома (если в нем две и более квартиры, а также есть общее имущество). А значит, он должен пройти по процедуре конкурса.
Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс. По его итогам на аварийный жилфонд никакой УК, разумеется, не заявляется. После этого местная власть определяет в качестве временной УК, которая указана в специальном реестре.
УК назначается по принципу того, у кого меньше домов. Причем дома должны быть назначены на основании решения уполномоченного органа. Максимальный срок управления таким объектом — не более одного года (п. 17 ст. 161 ЖК РФ). Потом нужно снова проводить открытый конкурс и как он не состоится назначать новую УК из перечня.
Если число домов одинаковое, что временной УК становится та, которая будет первой в очереди, а очередь определяется хронологически. Очередность и число домов можно проверить через ГИС ЖКХ и Реестр управляющих организаций и решений об определении управляющих организаций.
Если УК становится назначенной в качестве временной — она не будет выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг. То есть, договоры ресурсоснабжения заключаются только на общедомовое потребление.
Стратегия для УК и для жителей
Особенность института временных УК в том, что целеполагание органа местного самоуправления, УК и жителей совершенно не совпадает.
1) УК полностью не заинтересованы брать в управление то, что на цеховом сленге называется «шлак» (т.е. аварийный и старый жилфонд). Поэтому подавая заявление на участие в открытом конкурсе по экономически выгодным домам нужно не забывать подать заявление на исключение из перечня временных УК.
Правда, есть судебная практика, которая не позволяет уйти из этого реестра, ничего не взяв из старого жилья. Она основана на положении абз. 3 п. 8 Правил № 1616, где сказано, что управляющая организация, определенная решением об определении управляющей организации для управления хотя бы одним многоквартирным домом, вправе подать заявление об исключении из перечня организаций, на основании которого она подлежит исключению из перечня организаций. То есть, сначала нужно получить ветхий дом в управление, а уже затем уйти.
Впрочем, интерес к проблемным домам может быть у муниципальных УК, которые «управляют» сотнями подобных проблемных объектов и иногда получают за это муниципальную субсидию.
2) Местные власти (уполномоченный орган) заинтересованы в том, чтобы «раскидать» все проблемные дома за УК, которые и будут нести за это ответственность. Поскольку если на территории муниципального образования будут дома без управления, то ОМСУ получит взыскание от прокуратуры за то, что плохо работает по жилфонду.
3) Жители проблемных домов заинтересованы в том, что их дом не оставался без управления и можно было спросить хотя бы с кого-то. Понятно, что полноценно обслуживать их не получится (тем более, если дом под снос), но какие-то минимальные вещи выполнить УК вполне возможно.
Что касается жителей экономически выгодных домов, которые думают о том, приглашать ли к ним в дом муниципальную или любую крупную УК, которая обслуживает аварийный жилфонд, ответ тут очевиден: не нужно этого делать.
Управление проблемными домами — это не бизнес. Особенно, если речь про муниципальную УК, учредителем которой является город. Они будет неэффективна и громоздка. К тому же деньгами от экономически выгодного дома она будет перекрывать расходы на эксплуатацию в проблемных домах.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
