Как размещать кондиционеры на фасаде дома с учетом позиции Верховного суда 2023 и что делать с уже установленными
22.05.2023
10:00
22 мая 2023 в 10:00
Размещение кондиционеров часто выступает предметом спора между собственниками с управляющей организацией. Редко в эти вопросы также могут вмешиваться надзорные органы. Полноценного регулирования здесь так и нет, в каком-то смысле оно окольное или косвенное. Неожиданные откровения в марте 2023 года выдвинул Верховный суд, указав, что для размещения климатического оборудования на фасаде нужно разрешение собственников или УК.
Ситуация с кондиционерами в России сейчас
В среднем кондиционеры устанавливает от 5% до 35% собственников. Многое зависит от климатической зоны, где расположен дом и речь идет не только про юг страны. Например, на Дальнем Востоке, где воздух очень влажный, в летний зной жить без кондиционера весьма непросто. В период советской застройки, а также в 90х годах прошлого века установка фасадной декоративной корзины (ящика) для кондиционеров почти не практиковалась. Связано это было с тем, что установка кондиционеров в то время не была распространена.
Но даже сейчас новые дома часто строятся без подобных конструкций, а собственники устанавливают кондиционеры как придется, закрепляя наружный блок для забора воздуха на фасаде здания. Это создает не только проблемы в использовании стены дома (то есть, общего имущества) без какого-либо согласования, но и дополнительные жалобы, когда начинается «капель», т.е. капли из дренажной трубки падают на землю. Также капли могут попадать в окно, ударяться о подоконник или наружный блок, отбивая «барабанную дробь», а это требует установки специальной резинки на наличник подоконника.
Еще нужно исходить из того, что в большинстве многоквартирных домов страны ситуация с кондиционерами не урегулирована вообще никак. Управляющие организации часто в этот процесс вообще не вмешаются. Исключение, когда установка кондиционера сильно портит архитектурный облик здания.
С формальной точки зрения можно считать кондиционер переустройством (т.е. прокладкой и выносом во вне новых инженерных коммуникаций). Но фактически ГЖИ этим вопросом не занимаются и специальных ограничений со стороны государства нет. С другой стороны, эти ограничения возможны на муниципальном уровне, когда город принимает муниципальные правила по благоустройству и прописывает в них эстетические и художественные требования к тому, как можно размещать внешнее климатическое оборудование, чтобы оно не портило облик города. Нельзя сказать, что такой подход нелогичен, однако совершенно точно, что он пока не получил широкого распространения. Такие ограничения есть лишь в небольшом числе городов, что еще раз подтверждает, что кондиционеры зачастую размещают хаотично и как вздумается.
Складывающуюся ситуацию нельзя считать нормальной, потому что индивидуальное имущество собственника размещено на общем имуществе, ответственность за содержание и эксплуатацию которого несет управляющая домом организация. То есть, некачественный монтаж наружного блока и его падение кому-то на голову или на чей-то транспорт могут привести к печальным последствиям для УК.
Мнение Верховного суда (март 2023)
Верховный суд РФ рассмотрел жалобу по делу об установке собственником квартиры кондиционера с наружным блоком на фасаде: управляющая компания потребовала его демонтировать, так как эти работы не были с нею согласованы.
УК посчитала, что целостность фасада, который является общим имуществом собственников, была нарушена, к тому же договором управления, утвержденным решением общего собрания, установлена обязанность владельцев квартир не допускать без согласования с управляющей организацией установку на фасаде дома и в местах общего пользования внешних блоков кондиционеров.
Суд первой инстанции обязал собственницу демонтировать наружный блок кондиционера, а также взыскал судебную неустойку в 100 рублей за каждый день неисполнения решения суда. Апелляционным определением это решение оставлено без изменения.
Однако кассационный суд общей юрисдикции вернул дело на новое рассмотрение. Кассационная инстанция посчитала, что на установку кондиционеров не требуется получения соответствующих разрешений компетентных органов. При этом сам по себе факт размещения ответчиком кондиционера на карнизе фасада здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования или распоряжения общим имуществом, поскольку в результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, а иные негативные последствия в виде повышенного шума, вибрации и прочего не установлены, решила кассация.
Верховный суд РФ по жалобе УК вернул это дело на рассмотрение в суд кассационной инстанции, указав следующее:
- вывод суда кассационной инстанции об ошибочности суждений судов нижестоящих инстанций о том, что установка наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома может осуществляться только при наличии согласия собственников помещений в этом доме, не соответствует приведенным нормам закона и разъяснениям по их применению;
- действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2023 № 5-КГ22-150-К2).
Какие выводы нужно сделать и как упорядочить процесс установки кондиционеров в многоквартирных домах
1. Прежде всего, не оставлять вопрос на самотек и русский авось. Такой подход будет не только неконструктивным, он будет обрекать собственников на избирательное злоупотребление (в случае единичных негаторных исков), а также лишать права на комфортное проживание.
2. Самый верный вариант — принять решение на общем собрании об использовании фасада дома для размещения климатического оборудования, при условии:
- письменного обращения каждого собственника, желающего установить кондиционер за разрешением в УК
- предоставление гарантийного письма о том, что установленное оборудование отвечает всем требованиям безопасности, надежно закреплено, а в случае ЧП его собственник обязуется возместить весь причиненный вред.
3. Другая ситуация — не голосовать отдельно за использование фасадной стены, а включить эти условия в договор управления многоквартирным домом, утверждаемый на общем собрании. В нем прописать полномочия УК по решению этих вопросов.
4. Наряду с этим полезно принять или отдельно решение или включить в договор управления условие о предоставлении управляющей компании правомочий представлять интересы собственников во всех судебных инстанциях по вопросам, связанным с содержанием, управлением, эксплуатацией и ремонтом общего имущества, в том числе, обращаться от имени собственников помещений с исками об устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения и приведении общего имущества многоквартирного дома в исходное (проектное) состояние к третьим лицам и другим собственникам помещений.
Упорядочивание процедуры установки, размещения и последующей эксплуатации кондиционеров как в интересах УК (меньше ответственность), так и собственников (которые также будут понимать свою степень ответственности за размещаемое оборудование). Поэтому полезно отрегулировать этот вопрос каждой УК с учетом индивидуальных особенностей домов, находящихся у нее в управлении.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
В среднем кондиционеры устанавливает от 5% до 35% собственников. Многое зависит от климатической зоны, где расположен дом и речь идет не только про юг страны. Например, на Дальнем Востоке, где воздух очень влажный, в летний зной жить без кондиционера весьма непросто. В период советской застройки, а также в 90х годах прошлого века установка фасадной декоративной корзины (ящика) для кондиционеров почти не практиковалась. Связано это было с тем, что установка кондиционеров в то время не была распространена.
Но даже сейчас новые дома часто строятся без подобных конструкций, а собственники устанавливают кондиционеры как придется, закрепляя наружный блок для забора воздуха на фасаде здания. Это создает не только проблемы в использовании стены дома (то есть, общего имущества) без какого-либо согласования, но и дополнительные жалобы, когда начинается «капель», т.е. капли из дренажной трубки падают на землю. Также капли могут попадать в окно, ударяться о подоконник или наружный блок, отбивая «барабанную дробь», а это требует установки специальной резинки на наличник подоконника.
Еще нужно исходить из того, что в большинстве многоквартирных домов страны ситуация с кондиционерами не урегулирована вообще никак. Управляющие организации часто в этот процесс вообще не вмешаются. Исключение, когда установка кондиционера сильно портит архитектурный облик здания.
С формальной точки зрения можно считать кондиционер переустройством (т.е. прокладкой и выносом во вне новых инженерных коммуникаций). Но фактически ГЖИ этим вопросом не занимаются и специальных ограничений со стороны государства нет. С другой стороны, эти ограничения возможны на муниципальном уровне, когда город принимает муниципальные правила по благоустройству и прописывает в них эстетические и художественные требования к тому, как можно размещать внешнее климатическое оборудование, чтобы оно не портило облик города. Нельзя сказать, что такой подход нелогичен, однако совершенно точно, что он пока не получил широкого распространения. Такие ограничения есть лишь в небольшом числе городов, что еще раз подтверждает, что кондиционеры зачастую размещают хаотично и как вздумается.
Складывающуюся ситуацию нельзя считать нормальной, потому что индивидуальное имущество собственника размещено на общем имуществе, ответственность за содержание и эксплуатацию которого несет управляющая домом организация. То есть, некачественный монтаж наружного блока и его падение кому-то на голову или на чей-то транспорт могут привести к печальным последствиям для УК.
Мнение Верховного суда (март 2023)
Верховный суд РФ рассмотрел жалобу по делу об установке собственником квартиры кондиционера с наружным блоком на фасаде: управляющая компания потребовала его демонтировать, так как эти работы не были с нею согласованы.
УК посчитала, что целостность фасада, который является общим имуществом собственников, была нарушена, к тому же договором управления, утвержденным решением общего собрания, установлена обязанность владельцев квартир не допускать без согласования с управляющей организацией установку на фасаде дома и в местах общего пользования внешних блоков кондиционеров.
Суд первой инстанции обязал собственницу демонтировать наружный блок кондиционера, а также взыскал судебную неустойку в 100 рублей за каждый день неисполнения решения суда. Апелляционным определением это решение оставлено без изменения.
Однако кассационный суд общей юрисдикции вернул дело на новое рассмотрение. Кассационная инстанция посчитала, что на установку кондиционеров не требуется получения соответствующих разрешений компетентных органов. При этом сам по себе факт размещения ответчиком кондиционера на карнизе фасада здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования или распоряжения общим имуществом, поскольку в результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, а иные негативные последствия в виде повышенного шума, вибрации и прочего не установлены, решила кассация.
Верховный суд РФ по жалобе УК вернул это дело на рассмотрение в суд кассационной инстанции, указав следующее:
- вывод суда кассационной инстанции об ошибочности суждений судов нижестоящих инстанций о том, что установка наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома может осуществляться только при наличии согласия собственников помещений в этом доме, не соответствует приведенным нормам закона и разъяснениям по их применению;
- действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2023 № 5-КГ22-150-К2).
Какие выводы нужно сделать и как упорядочить процесс установки кондиционеров в многоквартирных домах
1. Прежде всего, не оставлять вопрос на самотек и русский авось. Такой подход будет не только неконструктивным, он будет обрекать собственников на избирательное злоупотребление (в случае единичных негаторных исков), а также лишать права на комфортное проживание.
2. Самый верный вариант — принять решение на общем собрании об использовании фасада дома для размещения климатического оборудования, при условии:
- письменного обращения каждого собственника, желающего установить кондиционер за разрешением в УК
- предоставление гарантийного письма о том, что установленное оборудование отвечает всем требованиям безопасности, надежно закреплено, а в случае ЧП его собственник обязуется возместить весь причиненный вред.
3. Другая ситуация — не голосовать отдельно за использование фасадной стены, а включить эти условия в договор управления многоквартирным домом, утверждаемый на общем собрании. В нем прописать полномочия УК по решению этих вопросов.
4. Наряду с этим полезно принять или отдельно решение или включить в договор управления условие о предоставлении управляющей компании правомочий представлять интересы собственников во всех судебных инстанциях по вопросам, связанным с содержанием, управлением, эксплуатацией и ремонтом общего имущества, в том числе, обращаться от имени собственников помещений с исками об устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения и приведении общего имущества многоквартирного дома в исходное (проектное) состояние к третьим лицам и другим собственникам помещений.
Упорядочивание процедуры установки, размещения и последующей эксплуатации кондиционеров как в интересах УК (меньше ответственность), так и собственников (которые также будут понимать свою степень ответственности за размещаемое оборудование). Поэтому полезно отрегулировать этот вопрос каждой УК с учетом индивидуальных особенностей домов, находящихся у нее в управлении.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
